Konut fiyatlarının seyri

İbrahim Kahveci

Sanki dokunulmaz bir alan, kuralı sabitlenmiş bir varlık piyasası var.

Emek yoğun bir alan olan konut piyasası, işsizlikle mücadelede etkin bir alan olarak kullanılır. Bu nedenle konut piyasasının canlılığı ile işsizlik arasında bir bağ kurulabilir. Ama TÜİK verilerine bakıyoruz ki açıklanan enflasyon ile işsizlik rakamları hiç de ekonomik bir bağ kuramıyor. Yani fiyatı artan bir konut piyasası yanında yükselen bir işsizlik rakamıyla da karşılaşabiliyoruz.

Eğer bir kriz var ise varlığa olan talebin azalmasıyla fiyatın gerilemesi (veya en azından artmaması) ekonomik bir beklentidir. Ama ülkemizde bir tarafta kriz söylemleri ayyuka çıkmışken bile konut piyasasında fiyat kastlığı üst seviyedeydi. Belki işlem bazında büyük bir düşüş yaşandı ama fiyat katılığı kırılamamıştı. Nitekim ilk canlanmanın ardından derhal konut fiyatları yeni bir yükseliş hamlesine başladı.

Bugün bu yazıda geçmişi analiz etmekten daha ziyade geleceğe yönelik bir bakış açısı sergilemek istiyorum. Geçmişte ekonomik davranışını pek izleyemediğimiz konut piyasası acaba yeni ekonomik tabloda nasıl bir tavır takınacak? İşte hareket noktamız burası olacaktır.

Bankalar kriz ortamında çoook gecikmiş faiz indirimleri nihayet uygulamaya başladılar. Halen çok yüksek olmasına karşılık yine de konut faizlerinde hızlı bir yarış yaşanmaktadır. Faiz indirimine tuzaklar içerisinde başlayan bankalar, orta vadede nihayet yüzde 1'lik bir orana gelebildiler.

Konut kredi faizleri hızla düşmeye başlayınca kafalardaki soru yeniden öne çıktı: "Kredi faizlerindeki düşüş konut fiyatlarını ne kadar artırır?"

Bu sorunun bir örneği 2005-2006 yıllarında yaşanmıştı. Faizlerin yüzde 1'in altına indiği o aylarda konut piyasasında da çok hızlı fiyat yükselişleri gözlenmişti. Acaba bugün aynı benzerlik yaşanacak mı?

Biz bu şartların kendi içsel yapılar ile de değerlendirilmesi gerektiği fikrindeyiz. Önce konut piyasasında neden fiyatların düşmediği sorusuna, kısaca piyasanın öz sermaye gücünün yüksekliği ve ortaklık sistemi gibi krize karşı zaman duruşunun uzun olabildiği cevabını vermemiz gerekiyor. Yani belirli bir direnç süresi (alış-satış işlemi bitme noktasına gelse bile) bu piyasanın karakteristik bir özelliği haline gelmiştir. Yüksek maliyetler üzerinden imal edilmiş konutlar gibi içsel ayrı özellikler de eklenebilir.

Bugün sorun daha ekonomik bir temele dayanmaktadır. Artık varlık değerlerini koruma, başlı başına bir uzmanlık alanı haline gelmiştir. Faizlerin hızla düştüğü bir kriz ortamında varlıklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?

Ülkemizde hazine ihalelerinde kısa vadede yüzde 7-8 aralığı görülebiliyor. Uzun vadeli faiz oranları da zaten artık tek haneye inmiş durumdadır. Beklenen enflasyona göre reel kazanç yüzde 4-5 aralığına gelmiştir. Bu oran konut piyasası açısından çok önemli bir orandır. Nasıl mı?

Bugün reel değerin üzerine bir kazanç düşünüldüğünde ortaya çıkan rakam işte bu tahvilden kazanılan yüzde 4-5'lik aralık olarak görülmektedir. Bir konutun kendi değerini nominal kabul ettiğinizde kira geliri reel kazanç olarak bulunabilir.

Konut fiyatlarının kârlı veya kârsız olup olmadığını anlamak için, kira geliri açısından yıllık kazanç oranına bakmak gerekir. Örneğin kira geliri yıllık 5 bin lira seviyesindeki bir konutun 100 bin lira seviyesinde olması normal bulunabilir. Ama kira geliri artmayan bir konutun satış fiyatının 200 bin liraya çıkması artık ekonomik olmaktan uzaklaşmış demektir.

Kısaca konut fiyatlarını yeni dönemde düşen faizler mi belirleyecek yoksa kira gelirleri mi belirleyecek. Krizden etkilenerek düşen bu iki faktörün buluşma noktası en uygun piyasa fiyatı olarak görülmelidir.

Ucuz diye kredi kullanmak büyük kayıplara yol açabilir.