Konut Fiyatları Yüzde 60 Azalacak Sistem

Şubat ayında katılım bankası olarak faaliyete başlayan Emlak Bank, herkesin ucuza ev sahibi olması için kolları sıvadı. Banka, kazankazan formülüyle hem konut maliyetlerini düşürecek hem de inşaatçılar, arsa sahipleri, tedarikçilerin kazanacağı finans modelleri üretti.

Buna göre, bir konutun fiyatında %60'ı bulan arsa maliyetini yarı yarıya azaltmak için Milli Emlak ile ortak çalışılacak. Tedarikçi Zinciri Finansman Sistemi'yle, inşaat sırasında öngörülemeyen fiyat artışlarının önüne geçilecek. Bu sayede konut maliyetinde %20 ila 40'lık bir düşüş sağlanması öngörülüyor. Önce talep oluşturulup sonra inşaata başlanmasının yanı sıra reklam, satış ofisleri giderlerinden kısarak pazarlamada maliyetler %15 indirilecek.

Emlak Katılım Bankası Genel Müdürü Deniz Aksu, "Geliştirdiğimiz 72 model var, hiçbiri ütopya değil. Osmanlı döneminde kullanılan sistemleri çağın gereklerine uygun hale getiriyoruz. Aynı zamanda dünyada uygulanan sistemleri Türk kültürüne uyarlıyoruz" diyor. Aksu ile bir araya gelerek, hayata geçirilecek yeni finansman modellerini konuştuk...

İnşaat Maliyetleri Nasıl Düşer?

İmalat süreci uçtan uca planlanabilir. İyi bir planlama yapılırsa, uygun fiyata yapı malzemesi alınabilir, girdiler piyasa riskinden arındırarak oluşturulabilir. Örneğin inşaat maliyetlerinin %70-80 kısmı sabitlenebilir. Bu konuda, 'Tedarikçi Zinciri Finansman Sistemi' oluşturduk. Sistem şöyle işleyecek: Diyelim ki, 100 milyon liralık bir proje var. Buradaki tedarikçiler belli... Konut geliştiricisi orkestra şefi gibi alt taşeronlarını ihale yoluyla belirler, teminatlarını alır, işi verir. Zamanlamasını da o planlar. Eğer proje geliştiricinin kredibilitesi yüksekse, biz karışmayacağız, tedarikçi seçimini inşaatçı yapacak. Eğer düşükse biz bakacağız. Her bir tedarikçiye tarif ettik, sistem onlara limit verecek. Kredi riski bertaraf edildiği için fiyatlama da sabit olacak. Dolayısıyla maliyet öngörülebilir bir yapıya dönüşecek. Önceden satın almaları fiyatını sabitleyecek enstrümanlarla yaptığınız zaman 100 milyonluk proje gerçekten 100 milyona mal edilmiş olacak. Şu anda bizim en çok karşılaştığımız nokta, demir alınacağı zaman fiyat fırlamışsa maliyetler öngörülemez oluyor. Bu sistem onu engelleyecek.

Önce Talep Sonra Arz

İnşaatçılar arsa maliyetleri yüksek olduğu için evlerin pahalı olduğunu söylüyor. Bu konuda formülünüz var mı? Arsa geliştirmek için yeni bir model araştırıyoruz. Milli Emlak'la talepleri önceden toplayabilecek bir model oluşturulabilir. Şu anda arz yapılıyor, talep sonra toplanıyor. İnşaat, vatandaşın ne istediğine göre şekillenmiyor. Önce talebi oluşturup sonra arza döndürecek sistemi yaparsak o zaman pazarlama maliyeti de %15 düşer. Şu anda arsa maliyetin içinde %60'lara gelmiş vaziyette. Bazı bölgelerde %86'larda... Yapılması gereken arsa oranını %30'da tutmak. O zaman erişilebilir konutlara ulaşabiliriz. Bu sistemlerle vatandaş konutu yüzde kaç daha ucuz alabilir? Yapılacak birkaç modellemeyle, arsa maliyetinde %30, pazarlamada %15, tedarikçi sistemiyle de %20 tasarruf sağlanırsa, vatandaş konutunu %60 ucuz alabilir.

Stok Sorunu Eriyecek

Biriken konut stokunun eritilmesi için çalışmalar yaptıklarından bahseden Aksu, 14 proje geliştiricinin satamadığı stok daireler için çalıştıklarını kaydetti. Aksu, "Ziraat Bankası'nın önderliğinde başlatılan fon sistemiyle bizim modelimiz birbirinden farklı. O sistemde bankaların inşaat firmalarına kullandırdıkları kredinin fona devredilmesi uygulanacak. Bizim sistemde yatırımcının konut almasına yönelik bir uygulama olacak" dedi. Varlığa dayalı bir fon sistemi olduğunu belirten Aksu, şöyle konuştu: "Eğer müteahhit konutlarının fiyatında piyasayla aynı fikirde değilse, onun için konutların metrekaresi 10.000 TL. Ama piyasa diyor ki, 5.000 TL. O müteahhit de bu fiyata satmak istemiyorsa, finansman giderine razı olup kredi ilişkisine girecek. Bunu sukukla çözeceğiz. Gayrimenkulün sahipliği burada el değiştirmiyor, geçici süre finansman sağlanıyor. GYF'da ise mülk el değiştiriyor, sizin de sahip olmanıza imkân sağlayan kurumsal bir yapıya dönüşüyor. 14 firma ürünlerini verdi. SPK'ya başvurduk."

Proje Bitene Dek Taksit Artmıyor

Yeni modelde vatandaşın taksit ödemeleri neye göre belirlenecek? Biz banka olarak fon kullandırıp kâr payı alacağız. Arsa oranı %30, %10 hak edişle beraber %40 oldu. Vatandaş ev aldığında taksitleri hakedişe göre ödeyecek. 1 milyon liralık bir daire için 400.000 TL harcanmış. Dolayısıyla vatandaş 400.000 TL'nin taksiti ödenecek. 120 ay taksitle kâr payı da %2 olsun. Aylık taksit 9.200 TL. Bu modelde aylık taksit 3.680 TL oluyor. Proje bittiğinde 9.200 TL taksit ödemeye başlıyorsunuz.