Konut fiyatları gerçekten de düştü mü?

Konut fiyatlarıyla ilgili ne zaman bir haber yayınlasak birçok kişiden itiraz geliyor ‘Hani nerede fiyatı düşen bu konutlar?’ diye. Biz de ‘acaba insanları yanlış mı yönlendiriyoruz?’ diyerek tedirgin oluyoruz. Tedirgin oluyoruz çünkü yaptığımız haberlerin sorumluluğunu taşıyoruz, insanları yanlış yönlendirmekten korkuyoruz. En fazla spekülasyonların yapıldığı sektörlerden biri olan emlakta yaşanan bu başıboş düzen içinde insanların tedirginliğine de hak vermek gerekiyor. Ama diğer taraftan da bazı gerçekleri ortaya koymak sektöre daha sağlıklı bakmak açısından önem taşıyor. Gayrimenkul piyasasında insanların nerede durduğu tüm bakış açısının değişmesine neden oluyor. Yani, konutu olanlar fiyatlar çıksın diye, konutu olmayanlar ise fiyatlar düşsün diye bağırıyor. Konut satmak isteyenler ‘fiyatlar çok düştü’ diyor, almak isteyenler ise ‘fiyatlar düşmedi’ diyor. Peki, gerçekte kim doğruyu söylüyor? Bu sorunun cevabını vermeden önce gayrimenkulde fiyatların özellikle 2006’da yaşanan furyayla birlikte anormal derecede yükseldiğini kabul etmek gerekiyor. Buna rağmen bazıları hala Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının düşük olduğunu söylüyordu, neyseki kriz dalgası bu söylentileri şimdilik erteledi. Gayrimenkul fiyatları gelir düzeyiyle birlikte paralellik gösteriyor. Gelir düzeyi yükseldikçe fiyatlar artıyor, geriledikçe fiyatlar düşüyor. Tüm konutları gelir durumu iyi olan yabancılara satamayacağımıza göre ülkemizdeki gelir durumunu dikkate almamız gerekiyor. Fiyatlar düştü mü? Yazımın başlığındaki soruya geldiğimde ise aslında cevap kendini gösterdi. Şu sıralar yüzde 1,50 seviyesine düşse de, genelde yüzde 2'lerde gezinen konut kredisi faiz oranları ve küresel kriz emlağı derinden etkiledi. Birçok kişi işsiz kaldı, işsiz kalmayanların çoğu zam alamadı. Özellikle döviz karşısında gelirler eridikçe eridi. Yani gelirler ya sabit kaldı ya da düştü. Bu ortamda emlağa çoğu kimse belirsizlik nedeniyle para yatırmadı, çoğunun da zaten yatıracak parası olmadı. Kim ne derse desin fiyatlar gerçekten de düştü. Elimizde bu düşüşü belirleyecek bir ölçü aleti yok ama uzun zamandır bu piyasanın içindeki bir kişi olarak bunu rahatıkla söyleyebilirim. Tabi bu düşüş her yerde aynı olmadı. Konut arzının fazla olduğu yerlerde daha keskin düşüşler yaşanırken, özellikle hareketin yoğun olduğu şehir merkezlerinde ise bu düşüşler daha sınırlı oldu. Konut fiyatlarının düşmediğini söyleyenler yeni projelerden bahsediyorsa orada da yükselme olmadığını ve sınırlı olsa da bir gevşeme yaşandığı fiyat karşılaştırmalarıyla rahatlıkla görülüyor. 2005 ve 2006'da neredeyse ışık hızıyla artan fiyatların getirdiği piyasa şartlarındaki dengesizlik hala giderilemedi. Zamanla daha sağlıklı bir piyasanın oluşmasıyla arz talep dengesizliliği yaşanmadan piyasanın rayına oturması önem taşıyor. Dediğim gibi konut piyasasında baktığın yere göre tablo değişiyor. Bugün konutu olmayanlar fiyatların yüksekliğinden şikayet ederken, bu kişiler konut aldıklarında fiyatlar artsın diye bir beklentiye giriyor. Garip ama gerçek... Diğer taraftan ise konutu olmayan milyonlarca kişinin yaşadığı bir ülkenin vatandaşı olarak konuta, ticari bir meta olarak değil de zorunlu bir temel ihtiyaç olarak bakmam gerekiyor ama tablo pek parlak görünmüyor.