Konut Almak için Beklenmeli mi?

10 Mayıs da başlayıp 2 Temmuz'a kadar devam eden kamu bankalarının uyguladığı %0.98’lik konut kredisi faiz indirimi kampanyası kapsamında son yılların en yüksek konut satışı gerçekleşti. Uzun yıllardır oluşan konut stoğunun erimesinde de vatandaşın düşük faizle konut edinebilmesinde de oldukça etkili olan kampanya hem inşaat firmalarını hem bankaları hem de vatandaşı memnun etti.

Kampanyanın sona ermesinin akabinde özellikle de son bir aydır bankaların konut kredisi faiz oranları her geçen gün yeni rekor kırarak artış gösteriyor. Konut kredisi faiz oranlarında sürekli olarak yukarı yönlü bir ivme seyrediyor. Şu an %2 faiz oranının altında konut kredisi kullandıran yalnızca tek banka mevcut. Birçok bankanın konut kredisi faiz oranları %3 ve üstü seviyelerde. Temmuz ayında konut kredisi faiz indirimi kampanyasının bir anda sona erdiği günden beri vatandaş tarafından yeni bir faiz indirimi kampanyası bekleniyor. Bankaların konut kredisi faiz oranları üzerinden beklenen kampanya, uzun uğraşlar sonucunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının katkıları ile gerçekleşen konut sektörünün ‘Türkiye için Kazanç Vakti’ projesine dönüştü.

Konut Kampanyası

Konut Kampanyası kapsamında %10 indirim %10 peşinat ve %0.98 konut kredisi faiz oranlarından faydalanmak mümkün. Fakat bu kampanyada vatandaş için ciddi sorunlar mevcut. Biri kampanyanın sadece lüks, markalı konutlarında geçerli olması. Diğeri ise kampanya kapsamındaki konutların tamamına yakınının İstanbul’da bulunması. Anadolu'da oturan vatandaş kampanyadan yararlanamıyor. Ayrıca kampanya kapsamındaki lüks konutların fiyatları her ne kadar kampanyalı olsa da dudak uçuklatacak cinsten.

Konut kampanyası kapsamındaki diğer sorun ise ara ödemeler. Vatandaş konutunu alırken %10 peşinat ödüyor. Sonra aylık taksitlerini ödemeye devam ederken 12. ayda birden konutun %15’lik bedelini ödemek durumunda kalıyor. Bu ödemeyi de yapıp hala aylık vadelerini ödemeye devam eden vatandaş 24. ayda bir daha konutun %15’lik bedelinin ödemesi ile karşıyor. Bu %15’lik bedel 500.000 TL’lik konut için 67.500 TL’ye denk geliyor.

Konut kampanyası dahilindeki marka konutlara gücü yetmeyen ve ara ödemelerden gözü korkan vatandaş ikinci el konuta yöneliyor. İkinci el konutta da vatandaşı bankaların konut kredisi faiz oranları bekliyor.

Bankaların Konut Kredisi Faizleri

Konut kredisi faiz indirimi kampanyasının son bulduğu temmuz başında bankaların konut kredisi faiz oranı ortalamaları %1.70 seviyelerinde, en düşük konut kredisi faiz oranı da %1.38 oranındaydı.

Üstünden sadece üç ay geçti. Şu an bankaların konut kredisi faiz oranları ortalaması %2.63 seviyesinde, en düşük konut kredisi faiz oranı da %1.98 oldu. Temmuz ayından bu güne üç ay içerisinde ne oldu?

Kur Krizinin İnşaat Sektörüne ve Konut Kredilerine Etkisi

Seçimden önce konut kredisi faiz indiriminin uygulandığı dönemde dolar kuru ortalama olarak 4.50 seviyelerindeydi. Konut kredisi faiz indirimi kampanyasının sora erip bankaların faiz oranlarını yeniden düzenlediği temmuzun ilk haftasında da 4.70 civarlarında seyrediyordu.

Bankaların konut kredisi faiz oranlarının bu hale gelmeye başladığı hafta olan 13 Ağustos ile başlayan hafta dolar rekor üzerine rekor kırdı. Durum böyle olunca da bankalar dolar kurunun etkisi, artan kredi maliyetleri ve oluşan kredi riskleri karşısında konut kredisi faiz oranlarını rekor düzeyde arttırdı.

Bir diğer etken de Merkez Bankası’nın faiz arttırım kararı oldu. Merkez Bankası 13 Eylül’de repo faizlerini %17.75'ten %24'e taşıdı. Bu karar sonrası bankaların konut kredisi faiz oranları yeni bir rekor kırdı. 12 banka karar sonrasındaki bir hafta içinde faiz oranlarında ciddi artış gerçekleştirdi.

Dolar kurundaki artış inşaat sektörünü de darma duman etti. Son yıllarda sürekli artmakta olan inşaat maliyetleri, sektördeki rekabet ve konutu hızlı paraya çevirme isteği gibi nedenlerden dolayı tam olarak satış fiyatlarına yansıtılmadı.

TÜİK verilerine göre temmuz ayında inşaat malzeme fiyatları bir önceki senenin aynı ayına oranla %32, inşaat maliyet endeksleri de yine geçen senenin aynı dönemine oranla %27 artış gösterdi. Ağustos'ta daha fazla olması beklenen bu artışlar satış fiyatlarına henüz yansımış durumda değil.

Konut Almak İçin En Doğru Zaman

Kur krizinin vurması ile inşaatta kullanılan ithal ürün ve malzemelerde fiyat katlanarak arttı. Birçok ciddi konut firması iflas eşiğinde ya da yeni proje yapabilecek durumda değil. Yeni konut üretim maliyetleri her geçen gün katlanarak artıyor. Sektör elindeki konutları bitirip ayakta kalmaya çalışıyor. Eldeki son konutlar yerli tüketiciye satılmasa da yabancıya satılıyor. Ağustos ayında 10 konuttan biri yabancıya satıldı. Firmalar vatandaşlık şartının 250 bin liraya inmesinden oldukça memnun. Karar sonrası yabancıya satışların daha fazla artması bekleniyor.

Satışta olan konutlar da bittikten sonra şu anki fiyatlara bir daha konut bulmak zor olacak. Bankaların batık kredi oranları hızla artış gösteriyor. Bankaların konut kredisi faiz oranlarındaki artış şu ana kadar kurdaki artış ve güncel risklerden dolayı yaşandı. İlerleyen süreçlerde bankaların batık kredi oranları daha fazla artış gösterdiğinde kredi tedbirlerini daha sıkı tutup faiz oranları daha da arttırmaları olası gözüküyor. Uzmanların görüşleri enflasyonun yükseliş göstermeye devam edeceği ve bu durumun akabinde de TL’de yaşanan değer kaybının devam edeceği yönünde. Alım gücü daha çok düşmeden, TL de bulunan birikimlerin değeri azalmadan, konut fiyatlarına artan maliyetleri eklenmeden konut almak için uygun bir zaman olarak değerlendirilebilir.