Konut Almak için Beklemeli mi?

Elbette herhangi bir konut almaya karar verirken tek ölçüt konutun fiyatındaki değişim değil. Kredi kullanılacaksa konut kredisi faiz oranlarının seyri, eğer yatırım amaçlı konut alınıyorsa alternatif yatırım araçlarının getirisi de hesaba katılmalı.

Yine de elbette her malın arz ve talebini o malın öncelikle fiyatı belirliyor. Son açıklanan endeks rakamlarına göre konut fiyatları reel olarak düşüyor. Yani konut fiyatları bir miktar artıyor olsa da bu artış enflasyon oranının çok altında kalıyor. Fakat acaba bu enflasyona göre düşüş hızlanarak mı sürecek, hâttâ mutlak, nominal bir düşüşe mi evrilecek, yoksa bir noktadan sonra düşüş duracak hâttâ çıkış başlayacak mı?

Bu soruların cevabı için gelin öncelikle TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne bakalım. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 2019 yılı Ocak ayı ‘Konut Fiyat Endeksi’ (KFE) verisini açıkladı. Buna göre, KFE Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, %7,6 artarak 271,27 seviyesinde gerçekleşti.

Konut Fiyatları Yıllık Bazda Azaldı

Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), 2019 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %0,74 oranında azalarak 224,83 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre %4,00 oranında artan HKFE, aynı dönemde reel olarak %13,59 oranında azalış gösterdi.

Fiyatların En Çok Düştüğü İller

Üç büyük ili hesaba katacak olursak fiyat artışları şöyle: İstanbul’da konut fiyatları %3,2, Ankara’da %8,6, İzmir’de %3,5 arttı. Bu bakımdan Ocak ayı itibarı ile % 20,35 olan enflasyon oranına göre en çok ezilen konut piyasası İstanbul ve özellikle geçen sene büyük bir artış trendi yakalamış olan İzmir.

Peki konut kredisi faizleri ne durumda? Rakamlara baktığımızda konut kredisi faiz oranlarının ekim ayındaki % 29’luk seviyesinden şimdilerde % 23’e gerilediğini görüyoruz. Daha fazla geriler mi? Şu ana kadar seçim nedeniyle faiz oranları, bilhassa ihtiyaç ve konut kredilerinde kamu bankalarının da desteğiyle faiz oranlarının nispeten düşük seviyelerde kalması için uğraş veriliyor. Enflasyonun da az da olsa baskılanması buna yardım ediyor. Seçim sonrası bu kampanyaları sürdürmek o kadar istenir olmayabilir ve üstelik bankalar açısından zor da olabilir. Enflasyonun hızlı düşeceğine inanılıyorsa faiz oranları bir parça daha düşer elbette fakat bunun için sıkı bir maliye ve para politikasının uygulanması gerekecektir ki bu da kişisel gelirleri, maaşları reel olarak daha da aşağıya çekecek demektir. İ

nşaat Maliyetleri Artıyor

Bütün bunların yanı sıra acaba isteseler bile inşaatçılar ellerindeki konutların fiyatını yeterince düşürebilirler mi? Bir kısmı evet. Özellikle kredi ödemekte zor duruma düşen kimi inşaatçılar bir kısım konutları maliyetinin bile altına verebilir. Fakat büyük inşaat şirketlerinin markalı konutlarının böyle bir yola gitmesi hem eldeki diğer konutların da değerini azaltacağı için hem de maliyet altı satışın büyük çapta yapma yolunun çıkmaz oluşundan hemen hemen imkansız. Hele de inşaat maliyetlerinin düşmek bir yana oldukça hızlı arttığını düşünecek olursak.

Konut Almak için Uygun Dönem

Önümüzdeki birkaç ay, belki bir yıl konut fiyatları enflasyonla erimeye devam edecek. Fakat muhtemelen bu giderek daha az böyle olacak. Çünkü inşaat maliyetleri yeni üretilen konutların fiyatlarının hızlı düşmesini imkansız kılıyor. Buna mukabil kriz nedeniyle elindeki konutları (borç ödemek vb için) satmak zorunda hisseden vatandaşlar veya inşaatçılar olacaktır. Kredilerin enflasyonla kıyaslandığında daha da hızlı düşme ihtimali de zayıf. Alternatif araçlar şimdilik daha kârlı olsa da gerçek bir getiriye sahip değiller. O takdirde kısa vadede herhangi bir “okasyon” konut için parayı kısa vadeli olarak bağlamak ve uygun bir fırsat peşinde koşmak yatırım için daha doğru. Fakat yatırım için değil ev ihtiyacınız olduğundan almak istiyorsanız..

Fiyatların hele de markalı konutlarda uzun dönemli bir düşüşe gideceğini yüksek enflasyonlu bir ülkede beklemek fazla iyimser olur. Seçimden sonra eğer sıkı bir para-maliye politikası uygulanacaksa bu aynı zamanda yüksek zamlar, vergi ve harçlar buna karşılık düşük zam oranları anlamına gelecek. Belki bunun sonucu -eğer Ağustos’taki gibi yeni bir kriz dalgası gelmezse- konut kredisi faizlerinin biraz daha düşmesi olacaktır. Ne var ki eski deyişin “-Deve bir pula bir pula” hikayesinin anlattığı gibi düşen gelirlerden dolayı o kredileri almak daha da zor olabilecek. Özetle yüksek enflasyonlu bir ülkede uzun vadeli bir yatırımcı için parasının bir kısmının gayrimenkulde kalması hiç de yanlış bir karar değil. Yine de bunun için acele etmesi gerekmiyor.