Konut Almak için Beklemek Doğru Değil

Habertürk Gazetesi’nden Rahim Ak bugünkü köşe yazısında konut almanın şu an için neden mantıklı olduğunu yazdı. Ak’ın yazısı şu şekilde;

Ev alırken tabii ki dikkat edilmesi gereken iki şey evin fiyatı ve alternatif getiriler. Diğer yandan evi satın almak için birçoğumuzun zorunlu olarak kullanmak zorunda olduğumuz konut kredisi faizleri var. Enflasyon son 1 yılda %12 artarken konut fiyatları neredeyse bunun yarısı kadar %7 yükseldi. Son 5 yılda da enflasyondaki artış %78 olurken konut fiyatları %%58'lik bir yükseliş kaydetti. İstanbul'da ise artış %46'da kaldı.

Konut kredisi faizleri ise son aylarda kamu bankaları öncülüğünde %0.94'e kadar geriledi. Hem konut fiyatları hem kredi faizleri uzun yılların en dibini bulmuş durumda. Alternatif getiri açısından mevduat faizleri ise enflasyonun altında kaldı. Eğer satın alınacak evin bulunduğu bölgede fiyat artışı Türkiye geneline uygunsa piyasaların daha da kötü olmayacağı varsayımı ile satın alma avantajlı olabilir.

Konut almak için de temelde iki önemli nokta mevcut. Bunlardan ilki tabii ki ev fiyatları. İkincisi faiz gibi alternatif getiriler. Son olarak birçoğumuzun ev alırken kullanmak zorunda olduğumuz konut kredi faizleri. Merkez Bankası'nın açıkladığı son rakamlara göre son 1 yılda tüm Türkiye'de konut fiyat artışı %7,19 oranında oldu. Enflasyon aynı dönemde %11 olarak gerçekleşti. Yani reel olarak fiyatlar aslında %4 oranında azalış gösterdi. İstanbul'da ise geçen yıl boyunca konut fiyatları ancak %1.30 yükselebildi. Türkiye'nin dev şehrinde ev fiyatları reel olarak %9 civarında düşüş kaydetti.

5 Yılda Enflasyonun 20 Puan Altında

Son 5 yıla bakıldığında da Türkiye çapında konut fiyatlarının %58 arttığı hesaplanıyor. 5 yılda İstanbul'da ise fiyat artışı %46'da kaldı. Aynı dönemde enflasyon %78'lik bir yükseliş kaydetti. Konut fiyatının enflasyonun 20 puan altında kalması tabii ki talep düşüklüğünden kaynaklandı. Öyle ki özellikle İstanbul'da konut balonundan söz edilmeye başlandı. İstanbul şehir merkezi değil ancak biraz daha şehir dışı bölgelerde satılmayan evler veya yarım kalmış inşaatlar göze çarptı.

Kredi Faizleri Düştü Satışlar Arttı

Ancak her şey kasım ayında kamu bankalarının başlattığı konut kredi faizleri ile birlikte değişti. Kamu bankaları Konut kredi faizlerini aylık 0.99'a çekince konut satışları da rekor kırdı. TÜİK rakamlarına göre Türkiye genelinde konut satışları 2019 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,7 oranında artarak 202.074 oldu. İpotekli satışlar yani kredi ile alınan evler 7.000’den 50.278'e kadar çıktı. Rakamlar faiz oranlarının düşmesi ile görece daha ucuz hale gelmiş konut satışlarının sürdüğünü gösteriyor.

Mevduat Reel Olarak Ekside

Ev alınların göz önüne almak zorunda oldukları alternatif getiri yani mevduat faizleri ise şu anda vergi de düştükten sonra %8.50 düzeyinde yani net olarak negatif getiri söz konusu. Faizler böyle düşünce elinde bir miktar parası olanlar bu parayı mevduatta tutmak yerine elindekini konut almak için peşinat yapıp geri kalan tutar için kredi kullanmaya başladı.

Konut Fiyatlarına Dikkat

Peki kredi faizleri ne durumda? Şu anda %0.94'e kadar inen konut kredisi faizleri enflasyondaki yükseliş trendini de göz önüne alırsak öyle anlaşılıyor ki kısa ve orta vadede bir dip rakamı ifade ediyor. Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak'ın kamu bankalarının faizi %8'e kadar çekeceğini söylemesi faizin daha da düşmesini beklemenin daha iyi olacağı havası yaratsa da bu pek doğru değil.

Çünkü indirim sadece KOBİ'ler başta olmak üzere ticari krediler için geçerli olacak. Konut ve tüketici kredilerinde indirim enflasyonu etkilediği için şu anda çok düşünülen bir şey değil. Bu gelişmeler göz önüne alındığında eğer satın alacağınız evin bulunduğu bölgede fiyat artışı Türkiye geneline uygunsa hem fiyatlar hem faiz oranları şu anda avantajlı gibi görünüyor. Kaldı ki faiz oranları düştüğü için konut satışları artıyor ve bu da fiyatların önümüzdeki dönem yükselebileceği beklentisi doğuruyor. Tabii ki şunu unutmayalım; tüm varsayımlar piyasaların daha da kötüleşmeyeceği beklentisi ile yapılıyor. Farklı gelişmelerin farklı sonuçlar doğurabileceği unutulmamalı.