Kira öder gibi ev almak hayal oldu

Krea Group Üst Yöneticisi (CEO) Hakan Kodal, dünya piyasalarındaki finansal krizin, Türkiye’ye ve gayrimenkul sektörüne etkilerine ilişkin düzenlediği basın toplantısında, ABD piyasalarında yaşanan dalgalanmayla yatırım bankacılığı döneminin neredeyse tarih olduğunu, yatırım bankalarıyla, ticari bankaların beraber yaşayabileceği bir döneme girildiğini dile getirdi. Uzun süreli bir resesyon döneminin içinde bulunulduğunu ancak, dip noktanın görüldüğü görüşünü ifade eden Kodal, bundan sonraki süreçte artçı dalgalanmalar olabileceğini, çıkışın yavaş ve kademeli olacağını ve bundan sonra daha kötü bir senaryo yaşanmasının mümkün olmadığını söyledi. Kodal, kredi piyasalarında eskisi gibi ucuz fonlama sağlanamayacağını ve bu piyasaların aşağı doğru giderken aynı zamanda projelere dayalı finansman olanaklarının da azalacağına işaret etti. Türk bankacılık sektörünün kriz döneminde yaşadığı kötü tecrübeyi şu anda dünya piyasalarının yaşadığını belirten Kodal, azalan kredinin daha seçici olarak proje, ülke ve bölgelere dağılacağını, risk faktörlerine göre de fiyatlamanın daha farklı olacağını bildirdi. ‘Türkiye yatırımcıların gündeminde’ Kodal, dünya piyasalarında daha seçici bir yatırım fonlaması olduğuna ve yatırımda gelişmekte olan ülkelerin öne çıktığına dikkati çekerek, "Türkiye, hiç olmadığı kadar dünya piyasalarındaki yatırımcıların gündeminde... Gelişmekte olan ülkelere ilgi artıyor" dedi. Gelişmiş ülkelere yatırım ortamı bulunmazken, gelişmekte olan ülkelerde talep bulunduğuna ve harcama alışkanlıklarının değiştiğine dikkati çeken Kodal, görüştükleri yatırımcıların bugün veya önümüzdeki 3 yıl içerisinde Türkiye’ye yatırım yapmayı düşündüklerini anlattı. ‘Sindirim dönemi yaşanıyor’ Kodal, Türkiye’nin krizden çok az etkilenme nedeninin, finans sektörünün, gayrimenkul içinde az yer kaplaması ve borçlanarak çok fazla işlem yapılmaması olduğunu ifade ederek, Türkiye’ye ayrılan fonların göreceli olarak arttığını söyledi. Gayrimenkul sektöründe bir sindirim dönemi yaşandığını kaydeden Kodal, "2008 zor bir dönem olarak anılıyor. 2009’u da kolay bir yıl olmayacak gibi görüyorum. Sermaye yapısı güçlü olan kurumlar daha da güçlü çıkacak bu dönemden. Çünkü özellikle gayrimenkul sektöründe ’nasılsa satarım’ mantığıyla yola çıkıp yapılan projelerin bir kısmında yavaşlama göreceğiz. Ama yine de yatırım açısından Türkiye, cazibesini koruyor" şeklinde konuştu. ‘Kredi faizlerinde düşüş zor’ Hakan Kodal, Türkiye’nin cari açığının en büyük risk faktörü olarak görüldüğüne işaret ederek, finansal dalgalanmanın etkisiyle faizlerin 2009’un sonundan önce düşüşe geçmesinin biraz zor gözüktüğünü kaydetti. Daha seçici bir kredi piyasası oluşacağını ve bölgelere, projelere göre fiyatların daha farklı bir tarz izleyeceğini vurgulayan Kodal, piyasa genelinde çok ciddi bir düşüş beklemediğini ancak, bölgesel olarak ve proje bazlı gevşeme veya fiyatların daha istikrarlı olmasının beklenebileceğini ve bütün disiplinleriyle gayrimenkul sektörü içinde farklı bir yatırım dönemine girildiğini dile getirdi. Kodal, potansiyel talebin olduğu alanlarda yatırımın daha fazla olacağını kaydederek, "Talep yok, sadece fiyat kırarak iş yapma şansınız kesinlikle yok. Talebin olduğu yerde yatırım yapma dönemine girdik" dedi. ‘Bilançodan yatırım dönemi bitti’ Kodal, soruları yanıtlarken de, genel anlamda yatırım konusunda bir değişiklik olduğuna dikkati çekerek, bugünkü pazarda Türkiye’ye olan ilginin daha fazla ve azalan yatırım ortamı ve fonlama olduğu dönemde Türkiye’nin göreceli olarak iyi olduğunu belirtti. Önümüzdeki dönemde, Merrill Lynch’in Bank of America’yla birleşmesinin kendilerinde bir değişiklik yaratıp yaratmayacağına ilişkin soru üzerine Kodal, "Değişiklik söz konusu olmayacak. Merrill Lynch’in gayrimenkuldeki fon yönetimi alanında herhangi bir yatırım stratejisinde bir değişiklik söz konusu değil. Kaldı ki gelişmekte olan piyasalara Bank of America’nın özellikle stratejik anlamda çok daha büyük önem verdiğini belirttiler" şeklinde konuştu. Kodal, şunları kaydetti: "Türkiye’deki gayrimenkulle ilgili Merrill Lynch’in yatırımları Krea’yla olan ortaklığı, fon yönetimi alanındaki ortaklığıyla söz konusu. Bunun dışında Merrill Lynch’in Türkiye’de bir gayrimenkul yatırımı söz konusu değil. Krea, Merrill Lynch arasındaki ortaklık da Bosphorus’un yani gayrimenkul fonunun yönetimi anlamında. Bunun içerisinde Merrill Lynch’le beraber 14 tane global yatırımcı da var. Merrill Lynch ve Bank of Amerika’nın yönetiminin söylediği, zaten bundan sonraki dönemde de bu model çerçevesinde yatırımlar devam edecek. Özellikle bilançodan yatırım dönemi bitti. Gayrimenkul fonlarının kendi bilançolarını kullanarak yapacakları yatırım dönemi bitti." Dünyadaki küresel dalgalanmanın ardından hükümetin önlemlerinin yeterli olup olmadığının sorulması üzerine de Kodal, "Ben çok fazla yapılan bir şey olmadığını düşünüyorum. Diğer taraftan da gerçekten Türk finansal sisteminin şu anda iyi durumda. Finansal krizin temelinde finansal piyasaların zayıflığı söz konusu. O yüzden de mecburen destek paketinin önemi ön plana çıkıyor. ABD hükümeti bu destek paketini açıklamamış olsaydı, finansal piyasalar çökerdi. Türkiye’deki denklem bunun tam tersi. Çok fazla radikal bir önleme ihtiyaç söz konusu değil. Umarım da olmaz" dedi. ‘ABD’deki mortgage sistemi çöktü’ Kodal, "Temelinde tutsat (mortgage) sistemi çöktü mü? Bundan sonra ne olacak?" sorusunu ise şöyle yanıtladı: "Mortgage sektöründe iki tane ayrım olacak. Bir tanesi, orta kesimin sosyal konutuna yönelik mortgage, daha fazla kamu desteğiyle, sübvansiyonuyla devam etmesi gereken bir sektör haline gelecek. Çünkü bunun riskini özel kurumlar almayacaktır. Tam tersine özel sektör ve bankacılık sektörü de, daha kendine göre sağlıklı gördüğü konut finansmanını kamu desteği olmadan sendikasyonlarla yapma yoluna gidecektir. O yüzden de ABD’deki model çöktü diyebiliriz. Bir daha geriye gelmesi çok zor bu modelin..." ABD’deki modelin Avrupa’dakine göre daha farklı olduğunu, Avrupa’da konut finansmanında daha fazla serbest piyasa ve sendikasyona dayalı bir model bulunduğunu aktaran Kodal, şöyle devam etti: "Daha Avrupa’daki modele yakın bir gelişim bekliyoruz. Özellikle kamu veya ülkelere göre hükümetlerin, özellikle sosyal konutu veya orta kesime yönelik bazı konut ürünlerini, gerek vergi teşvikleriyle gerek sübvansiyonlarla veya kamu eliyle destekleyeceği bir dönem daha fazla öne çıkıyor. Çok fazla riskli alanlarda konut projelerine veya tüketiciye yani geliri çok düşük olan, ödeme imkanı olmayanlara yönelik bankacılık sektörünün finansman sağlama şansı yok önümüzdeki dönemde. 5-10 yıllık dönemde bir daha bankacılık sektörü bu segmente, kesinlikle el sürmeyecektir. ‘Kira öder gibi ev sahibi olma hayali bitti’ Kira öder gibi ev sahibi olmak hayali, bizim açımızdan baktığımızda zaten çok hayata geçememişti. Onun temel faktörü faizlerin düşmesiydi. Kısa vadede yine o kesime yönelik eğer hükümetin açıklayacağı özel destek, sübvansiyon vergi teşviği kurumlara yönelik bir destek söz konusu olmazsa, alt gelir grubuna yönelik önümüzdeki orta ve uzun vadeli dönemde bir beklenti içine girmek yanlış olur. Ama tekrar faizlerin düşmesiyle beraber orta ve ortanın biraz altına yönelik kredi piyasalarında bir gelişme bekleyebiliriz orta vadede..." Krea Group’un kısa vadede daha seçici olacağını, orta vadeli yatırım hedeflerinde herhangi bir değişikliğin söz konusu olmadığını aktaran Kodal, İstinye’deki projelerinin 2,5 aylık dönemde oldukça ilgi gördüğünü ve üçte birinin satıldığını, üçte birine de talep aldıklarını, güneyde 800 villalık bir projeye hazırlandıklarını anlattı.