İstanbul'un bazı bölgelerinde büyük fırsat var

Gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri değerlendirmek ve yeni projelerini öğrenmek üzere Türkiye'nin en büyük gayrimenkul geliştirme şirketi olan Gaya Gayrimenkul'ün kapısını çaldık. Aynı zamanda İstanbul'daki Bahçeşehir projesinin eski Genel Müdürü olan Fırat Murathanoğlu, sektörle ve yaptıkları işlerle ilgili önemli bilgiler verdi. Gaya Gayrimenkul, bir gayrimenkul geliştirme, araştırma ve yatırım şirketi. Uygun arsayı bulup fizibilite çalışması yapmaktan, sonrasındaki projeden mimariye, kiralama işlerinden yönetime kadar tüm süreç içerisinde yer alıyorlar. Bir de şirketin bütün projelerini biriktirdiği bankası var. O da Türkiye'de bir ilk. Gayabank... Fırat Murathanoğlu, Gayabank fikrinin nasıl oluştuğunu anlatıyor... "Bizim elimizde geçmişten itibaren çok fazla proje birikti. Biz de dedik ki; bir oluşum yapalım ve elimizde fizibilitesi tamamlanmış, kavramsal etüdleri bitmiş projeleri bir bankada toplayalım... Fikir oradan geldi. Peki niye Gayabank dedik derseniz... Ee hem bilgi bankası manasında hem de sonuçta bir varlık, bir değer o orada. Doğru yatırımcıyı bulup realize ettiğimiz zaman bankanın verdiği faizden çok daha yüksek bir gelir elde edebilirsiniz. Biz de bu mantığı birleştirerek kurduk. - Ne zamandan beri bu sektördesiniz? Eren GÜLER YAZIYOR 1989'dan beri varız. Yoğun olarak 95-96'dan itibaren, ben Bahçeşehir'in Genel Müdürlüğü'nden ayrıldıktan sonra gayrimenkul tarafına ağırlık verdik. Gaya ve Gayabank markalarını da 2000 yılında tescil ettirdik. - Bir gayrimenkulü geliştirme sürecini anlatır mısınız? Şimdi Gaya'nın yaptığı iş şu: Kendisine arazi geldiği zaman veya kendisi bir arazi bulduğu zaman önce Ar-Ge çalışması yapıyor. Yani en iyi kulanım fonksiyonlarını tespit etmek üzere bir çalışma gerçekleştiriyor. İlk işimiz bu. Bunu yaparken de çevre analizleri, ulaşım ve hedef kitle analizleri yapıyoruz, demografik yapıyı buluyoruz, o bölgenin gelişim trendlerine bakıyoruz ve bir kavramsal oluşum düşünüyoruz. Diyoruz ki mesela, 'bu arazide bir alışveriş merkezi olur, bu arazide konut projesi olur, hastane olur, otopark olur veya hiçbirşey olmaz...' Bir karar veriyoruz. Sonra verdiğimiz karara bağlı olarak bir konsept veya tema belirliyoruz. Bir alışveriş merkezi yapacaksak, nasıl yapacağız? Bölgesel alışveriş merkezi mi, mahalle alışveriş merkezi mi ya da outlet mi? Bunun kararını veriyoruz. Eğer konut projesi ise hangi hedef kitleye olduğuna dair bir konsept belirliyoruz, mimari programını yazıyoruz, fizibilitesini yapıyoruz ve birinci çalışmamız bitiyor. Artık o arazide ne yapacağımızı biliyoruz... -Bu arada o araziyi almadınız daha değil mi? Almadık, daha hiçbir şey yapmadık. Sadece o arazide ne yapılabileceğini ortaya koyduk. Eğer yatırımcımız, bu arsa sahibi de olabilir dışarıdan bir başkası da olabilir. Hazırsa Gaya çalışmaya devam ediyor. Ne yapıyor? Mimarı seçiyor, ikinci aşama. Ondan sonra ruhsat alınıyor ve pazarlamaya başlıyoruz. İnşaat bitti, pazarlama bitti, binaları işletmeye alıp yönetimlerini organize ediyoruz... PROJELERİ GAYABANK'TA BİRİKTİRİYORUZ - Gayabank ne zaman devreye giriyor? Ar-Ge aşamasından sonra hazırda yatırımcı yok diyelim. İşte o zaman proje Gayabank'ın portföyüne gidiyor. Portföyde beklemeye başlıyor, biz o sırada projeyi yerli yabancı yatırımcılara gösteriyoruz. Dolayısıyla Gaya ile Gayabank'ın ana farkı bu. Gaya yatırımcı hazırsa devam ediyor, Gayabank ise yatırımcısı yoksa portföyünde biriktiriyor ve yatırımcılara sunuyor... Biz bütün gayrimenkullerimizi Gayabank'ta biriktiriyoruz. Gelen yerli ve yabancı müşteriye diyoruz ki; 'bak burada böyle projeler var...' Gelen bakıyor, mesela 'şunların ikisini inceleyelim, üçüne bakalım' gibi talepleri oluyor. Diğer firmalardan ne farkınız var? Bizim gibi çalışan firma pek yok. Biz bir geliştirme şirketiyiz. Altını koyu çizgilerle çiziyorum. Ama sadece projeyi gelişirip bırakmıyoruz, elimizi taşın altına koyuyoruz bir manada. Sonuçta en iyi kullanım fonksiyonunu sunan birçok firma var. Onlar yapıyorlar, raporlarını sunuyorlar, sonra bitiyor. Bizde öyle değil. En iyi kullanım fonksiyonunu buluyoruz, ciroları tahmin ediyoruz... Sonra da diyoruz ki, 'biz şimdi bu raporda söylediğimiz herşeyi gerçekleştireceğiz'. Alıyoruz projeyi ve insanlar kullanana kadar ki tüm safhaları organize edip parayı da kazandırıyoruz. Herkesten farkımız bu." BAYBURT'A AKMERKEZ YAPARSANIZ OLMAZ -Arsayı genelde siz mi buluyorsunuz? Eskiden insanlar bu mantığı fazla anlamıyordu. O nedenle 15 sene önce biz gidiyorduk. 'Arsanız var bu arsanızı geliştirelim' diyorduk. Sonra bu iş yavaş yavaş oturmaya başladı. Özellile yabancı fonlar proje geliştirme denildiği vakit bizim yaptıklarımız talep etmeye başladı. Son 5-6 senedir çoğunlukla arsalar gelmeye başladı. Arsa sahibi gelip bize 'bu arsayı nasıl değerlendirebilirim nasıl geliştirebilirim' diyor. Eskiden biz kapı çalardık, şimdi kapı çalmaya vaktimiz olmuyor... - Talep daha çok nerelerden geliyor? Türkiye'nin her yerinden birçok talep geliyor. İnsanlar evlerini, arsalarını, eski fabrika arazilerini nasıl değerlendirecekleri ile ilgili bize çok geliyor. Ancak bizim açımızdan dikkat etmemiz gereken önemli bir nokta var... Reel alım gücü, ona bağlı olarak insanların ihtiyaçları ve talebin ne olduğunu anlamak lazım. Projeleri ona göre üretmeliyiz. Mesela Bayburt'a Akmerkez yaparsan olmaz. O yanılgılara düşmemek lazım. İşte o da uzmanlık istiyor. Ama sonuçta her yerde arsa sahibine para getirecek bir proje orta çıkıyor. -Yeni şirketler gelir mi pazara? Biz gelmelerini istiyoruz. Rekabet iyidir, biz çekinmiyoruz. Özelikle yabancı tarafında da sektörle yakından ilgilenenler var. -Elinizde ne kadar proje var? - Şu anda hangi projeleriniz devam ediyor? Safranbolu'da bir outlet alışveriş merkezi yapıyoruz. Eskişehir'de yol üzerinde bir yol alışveriş merkezi var. Ayrıca İzmir'deki Selway Alışveriş Merkezi... Yol üzerindeki alışveriş merkezlerini çoğaltalım istiyoruz. Böyle yol üzeri projeler önümüzdeki dönemde artacak. Buna da biz öncülük ediyoruz. Çanakkale'de de planlıyoruz. Ayrıca Mersin'de Marina Vista var. Onu yeniden yapılandırarak tekrar pazara çıkaracağız. Çorlu'da Orion var ve Trakya'da ikincisini yapacağız. Zonguldak Çaycuma'ya da alışveriş merkezi yapacağız. Ayrıca Mecidiyeköy'de Profilo AVM, Çekmeköy'deki Eltes Güneşi ve Fibalife, Kurtköy'deki Lilyum Evleri, Oasis AVM, Antalya Kemerağzı ve Karun AVM gibi projelerimiz var. Her biri 100 milyon doların üzerinde 12 tane esaslı proje var. Bunların içinde otopark projeleri, alışveri merkezi ve konut projeleri var. YENİ HEDEF YABANCILARA ÖZEL SİTELER Fırat Murathanoğlu, mevcut projelerin yanında önümüzdeki döneme yönelik olarak özellikle yabancılara yapılan projelerdeki eksikliğe dikkat çekiyor. Bu pazarın halen çok bakir olduğunu savunan Murathanoğlu'na göre büyük fırsatlar var... "Bizim Mersin'den Çanakkale'ye kadar sahillerde yabancılara ikinci ev üretme projemiz var. Sadece onlara özel konutlar üretmeyi planlıyoruz. Gelecekler, 6 ay oturacaklar, kalan 6 ayı da kiraya verecekler. İşin kira kısımını da biz yöneteceğiz. özellikle Didim Akbük ve Güllük'te iyi potansiyel var. Şimdi bakın, İspanya'da, Malta'da, Yunanistan'da yer kalmadı. Türkiye bu anlamda çok bakir ve çok arazi var. Hem devletin elinde hem şahısların elinde var. Zaten TOKi de benzer bir projeksiyon yaptı, onlarla da beraber hareket edebiliriz. Çok büyük bir pazar var burada. Mevcut durumda mortgage krizi biraz etkiledi ama bunlar geçici. Bizim projelerimiz 3-5 senelik projeler ve o süre sonunda biz bunları yabancılara kullandırıyor olacağız. - Talep sıkıntsı çeker misiniz? Zannetmiyorum. - Konutları özel olarak pazarlayacağınız bir ülke olacak mı? Mesela İngiltere en başta. Didim'e giderseniz, zaten orası küçük bir İngiliz kasabası gibi. Faturalar bile Türkçe-İngilizce basılıyor. İnanılmaz bir durum. Çıkıyorsunuz sokaklara, publar filan, gayet hoş olmuş. Bence o pazar Türkiye'de önümüzdeki 20-25 senenin işi olur. Ben size söyleyeyim... - Yabancılar başka ülkelerde de kendilerine benzer siteler kurabiliyor mu? Tabii tabii. Bunların benzerlerini Malta'da veya İspanya ve Yunanistan'da da görebilirsiniz. Birebir aynı örnekler orada da var. Bir de hep şu söyleniyor, yabancılar ülkenin topraklarını alıyor filan... Ama hesabını iyi yaparsanız çok ihmal edilebilecek kadar az bir alan bu. Ayrıca gelen yabancı sermaye size vergi olarak dönüyor ve ekonomiye katkıda bulunuyor. Yani ben öyle 'ülkenin toprağı elden gidiyor' gibi bir endişe içerisinde değilim. Bu pazar bence halen çok farkedilmedi. Bir de yatırımcılar bazen ev tipleri konusunda hata yapabiliyor. Evin belirli bir metrekaresi ve tavan fiyatı var. Bunun üzerine çıktığınız zaman zorlanırsınız. Mesela 70 metrekarenin üzerine çıkmayacaksın, 50 bin paundu geçmeyeceksin... -Var mı böyle bir ölçü? Var var. Yani talep bu. Çünkü adam evine yatmadan yatmaya geliyor. Sokakta yaşıyor resmen... Yani orada bir pahalı ev talebi yok. Olayı Türkiye gibi düşünmemek lazım, burada durum farklı. Yurtdışında gelir dağılımı daha iyi olduğu için gelen adam, mesela oranın İSKİ'sinden emekli olmuş, buradaki evin parasını ödeyebiliyor. Dolayısıyla onun ev deyince öyle dehşet bir beklentisi yok ve o adamlardan çok var. İşte bizim hedef kitlemiz de bu kesim. Yani Türkiye'de C dediğimiz gruba yönelik bir proje... DAHA ÇOK ALIŞVERİŞ MERKEZİ AÇILACAK - Alışveriş merkezleri yayılmaya devam edecek mi? Edecek. İstanbul'da da Anadolu'da da daha gidecek çok yol var. - Yetmez mi bu kadar? "Yok yetmez. Nüfusu 200 binin üzerinde olan her bölgeye en az bir tane 100-120 mağazalık alışveri merkezi lazım. Aslında bu değişen bir kültür. Biz İstanbul'da yapıyoruz yapıyoruz ve insanlar gelmeye devam ediyor. Bu iş öyle bir noktaya geldi ki insanlar alışveriş merkezi kültürüyle tanıştı ve anlamaya başladılar. Her yeni alışveriş merkezi de yakın çevresini harekete geçiriyor ve size yeni müşteriler katıyor. O da pazarı büyütüyor. Nüfusa baktığınız zaman İstanbul'da daha yeni alışveriş merkezlerinin yapılması lazım. Anadolu'ya baktığıız zaman ise alışveriş merkezi kültürüne alışma süreci daha çok yeni. Halk henüz bu alışkanlığı edinmedi ama önümüzdeki dönemde edinecek. Anadolu şehirlerinde alışveriş merkezleri açıldıkça cadde mağazıcılığı etkisini kaybedecek ve alışveriş, artık alışveriş merkezlerinde yapılacak. Uzun solukta iş buraya dönecek. Ama biraz daha zamana ihtiyaç var." BAZI YERLERDE KİRALAR ÇOK YÜKSEK "Yalnız burada önemli bir mesele var. Çok alışveriş merkezi yapıldğı zaman kiralarla cirolar orantılı olmalı. Bana göre bazı alışveriş merkezleri çok yüksek rakamlarla kiralandı ve bu hiç doğru değil. Özellikle yakın zamanlarda büyük kira kontratları gördük. Bazı kira rakamlarının bana göre matematiği yok. Çünkü biz perakendede kimin ne ciro yaptığını biliyoruz. Dolayısıyla ne yapabileceğini de biliyoruz. Bundan sonraki alışveriş merkezlerinde minimum bir kira olmalı ama kiralar ciro üzerinden bir pay olarak alınmalı. Doğrusu bu bence... BEYLİKDÜZÜ'NDE BAZI AVM'LER BATACAK - İstanbul'da alışveriş merkezine (avm) doymuş bir bölge var mı? Şimdi Beylikdüzü tarafında bir talihsizlik oldu. İmar durumu alışveriş merkezi yapmaya müsait olunca küçük küçük 21 tane proje yapıldı. Bu çok yanlış. Bize de Beylikdüzü'nden birçok proje geldi ama biz hiçbirini kabul etmedik. Çünkü o 21 tane proje birbirini vuracak ve bir kısmı batacak veya şekil değiştirecek. Onların içinde olmak istemedik. Bakın bu alışveriş merkezi işinde büyüklük çok önemli. Siz eğer 50-60 mağazalık 20 tane merkez yaparsanız, onların kimliğini tam olarak anlatamazsınız. Mesela bölgesel bir alışveriş merkezi yapıyorsanız içerisinde herşey olmalı ki insanlar gelsin ve aradığı herşeyi bulsun. Ama siz 50 mağazada ne yapabilirsiniz? Herşeyi koymak isterseniz işin kontrolünü kaybedersiniz... Alışveriş merkezlerinin bizim gibi insanlara gelip danışmaları lazım. Şimdi benim 50 mağazalık bir yerim mi var... Ya yapmam ya da mesela giderim belediyeye 'ben buraya başka bir şey yapayım' derim. İlla da 50 mağazalık bir alışveriş merkezi yapayım derseniz ihtisaslaştırabilirsiniz. Çocuk giyim, spor mağazaları veya outlet gibi alanlarda ihtisaslaşması gerekiyor. Yoksa şu an o yatırımlar heba oluyor, zarar ediyor ve uzun solukta da o zararlar devam edecek. Maalesef süreç içerisinde bazıları ayıklanacak, bir kısmı fonksiyonunu değiştirecek. Mesela yıkıp hastane yapacak ya da başka birşey düşünecek. Bu hep 'komşum yaptı ben de yapayım iyi olur' mantığı. Ama büyük hata. Bu yüzden bizim gibi şirketler çoğalmalı, bize danışılmalı ve biz de doğru yolu göstermeliyiz." BU BÖLGE DÜNYAYA BAYRAK SALLIYOR "Alışveriş merkezi projelerini doğru yaptığınız zaman, mesela buradaki Levent-Mecidiyeköy-Esentepe bölgesi, bir anda alışveriş merkezleri bölgesi oluyor. Dolayısıyla tüm dünyaya bayrak sallıyorsunz. Adamlar istanbul'a geldiği zaman 'Levent'e gideyim orada çok alışveriş merkezi var' diyor. Böylece pazar da büyüyor.... Kaba hesapla 200 bin kişiye 1 alışveriş merkezi yeter. Ayrıca bölgesel bir alışveriş merkezinde ortalama 150 mağazayı yakalamak lazım. Beylikdüzü'nde 5 tane Migros gibi merkez yeterli olur. Ama bu kadar dip dibe ve küçük küçük iyi değil. -İstanbul'un Anadolu yakası nasıl görünüyor? Karşı tarafta çok eksik var ve daha fazla alışveriş merkezi yapılması gerekiyor. Zaten İstanbul'da Beylikdüzü dışında öne çıkan problematik bir bölge yok. BAHÇEŞEHİR'DE 1 KOYAN 10 ALDI İstanbul'da Bahçeşehir bölgesinin Fırat Murathaoğlu için özel bir anlamı var. Çünkü Murathaoğlu, 1995 yılına kadar Bahçeşehir'in genel müdürlüğünü yürütüyordu. Peki Bahçeşehir projesini kendisi nasıl değerlendiriyor? "Kuzguna yavrusu güzel gelir. Zaten Bahçeşehir yerel yönetim anlamında ödül de aldı. Bence çok başarılı bir proje oldu. Çünkü dağın başına bir şehir kurguladık ve onu hayata geçirdik. Bugün artık çevresiyle beraber dehşet bir proje oldu. İnsanlara para kazandırdık, 1 koyan 10 aldı. Ama artık orada çok konut arzı var ve şu günleri kötü geçiriyor. Ama 1-2 sene sonra eski tılsımını yakalar... İSTANBUL'UN BAZI BÖLGELERİNDE BÜYÜK FIRSAT VAR - İstanbul'un hangi bölgelerinde fırsat var? Avrupa ile kıyasladığınız zaman İstanbul dışarıya göre çok ucuz. Ama özellikle bazı bölgelerde büyük fırsatlar var. Örneğin Kurtköy... Aslında şöyle söylemek lazım: İstanbul kuzey-güney yönünde kentsel dönüşüm projeleri olarak bir doygunluğa ulaştı. Maslak'tan Beşiktaş'a kadar olan bölgede ve Boğaz'ın iki yakasında doygunluk var. Fiyatlar da çok yükseldi. Yeni talebi karşılamak için şehri doğu-batı yönünde geliştiriyorlar. Yani Silivri-Kurtköy-Pendik-Gebze hattı. O bölgeler fırsat artık. Başta Kurtköy olmak üzere Çekmeköy, Alemdağ, bu tarafta Bahçeşehir'den sonra E-5'in üzerinde Beylikdüzü'nden Silivri'ye kadar giden hatta büyük fırsat var. Orada fiyatlar bir müddet daha makul olacak. Bu durum 3-5 sene böyle fırsat olarak devam eder ve fiyatlar ondan sonra yükselir. Bence cebinde parası olan adam gitsin Kurtköy'e daire, villa, arsa ne bulursa alsın. Aynı şekilde Beylikdüzü tarafında da gitsin alsın. Oralarda önemli fırsatlar var. ORTA GELİRLİYE YÖNELİK KONUT YAPAN KAZANACAK - Hangi tip projeler prim yapar bundan sonra? B+ dediğimiz ortanın üzerine yapılan evlerde bir doygunluk var artık. Şimdi daha çok C'ye, yani daha orta gelirlilere yönelik konut üretmek lazım. En büyük engel ise kredi faizleri. Şu an çok yüksek ve bizim izlediğimiz yatırımcı, genelde kredi kullanmadan ev almaya çalışıyor. Çünkü faizle beraber eve ödeyeceği toplam paranın ileride evini satacağı zamanki fiyattan yüksek olacağını düşünüyor. Dolayısıyla nakitle almak istiyor. -Şu anda nakitle mi almak mantıklı? Bana sorarsan ben ödediğim aylık takside bakarım, ödeyip ödeyemeyeceğime bakarım... İkincisi, eve ödediğim toplam paranın evin değeri ile arasındaki farka bakarım. Eğer altında kalır gibi hissedersem kredi ile alırım. Ben tabii işi bilen bir adam olarak bu hesabı yapıyorum ama sokaktaki adam çekiniyor. Bakıyor faizler yüksek, cebindeki para ile evi almaya çalışıyor. - Şu an piyasa nasıl? Çok durgun. En önemli neden de faizlerin yüksekliği. Yüzde 30-35'lik bir kayıp oldu. - Ne zaman açılır piyasa? B+'ya konut üretenler için piyasasının açılması uzun sürer ama C grubuna yönelik yapanlar için kriz söz konusu değil. Şu an kaliteli, nitelikli ama uygun fiyatlı üretenler konut satabilecekler. Bir de çok pahalı ve aşırı lüks konutlar satılıyor. Orada hiç kriz olmuyor, satışlar aynen devam ediyor. KONUTA YATIRIM ASLA DEĞER KAYBETMEZ - Pazar şu anda doymuş durumda mı? 30 senedir emlakla uğraşıyorum ve ben daha bu pazarın doyduğunu görmedim. Bunu bir sinüs cosinüs eğrisi gibi düşünün. Böyle bir tepe yapıyor, iniyor sonra tekrar tepe yapıyor. Şu anda yüzde 10-15 düştü fiyatlar. Ayrıca şimdi yeni üretilenler daha ucuz üretiliyor. Herkes uyandı ona, 'daha ucuz üretelim ve başka bir kitleye satalım' diyorlar. Daha ucuz konutlar piyasaya geliyor. Bakın, konuta yapılan yatırım asla değer kaybetmez. Eninde sonunda değerini bulur. Ama acil elden çıkartmanız gereken durumlarda kaybedersiniz. Eğer beklerseniz banka faizinden fazla kazanacağız kesin