Gayrimenkulün Tapuda Satış Değeri ile Gerçek Değeri Arasındaki Farklılıklar

Gayrimenkul değerleme uzmanı Erol Canbay bu haftaki köşe yazısında, satışa konu olan gayrimenkulün tapuda satış değeri ile gerçek değeri arasındaki farklılıklara değindi Canbay yazında şu konulara yer verdi:

Bir gayrimenkul alıcısı veya satıcısı iseniz, idare size der ki; “Satışa konu olan gayrimenkulün tapuda satış değerini gerçek değeri üzerinden göstermek zorundasın fakat bu değer “asgari beyan değeri”nin altında olamaz!” Yani size hem gerçek değeri gösterin derken, öbür taraftan da size belediyenin tespit ettiği değerleri göstermenizin yolunu açar. Buraya kadar her şey normal. Ancak, ilgili belediyeden “asgari beyan değeri”ni aldığınız zaman, gerçek satış rakamınızla alakasız bir değerle karşılaşırsınız. Bazı istisnalar olmakla birlikte, bu değerlerin, gerçek değerin üçte biri ile beşte biri arasında bir rakam olduğunu görürsünüz. Peki ne yaparsınız? İster alıcı, ister satıcı olun, ödeyeceğiniz tapu harcını düşünerek gerçek satış rakamınızı saklar ve “asgari beyan değeri”ni gösterirsiniz. Tapu dairelerinde yapılan işlemlerin büyük oranı bu şekilde gerçekleşir.

Satış Bedeli Asgari Beyan Değerinin Altında ise

Peki ileride ne olur? Kimlik numaralarınız ile neredeyse içtiğiniz gazozu bile takip edebilecek bir alt yapıya sahip olan idare, birkaç ay sonra sizi çağırabilir ve tapuda işlem yaptığınız gün, gösterdiğiniz satış rakamı ile banka hesabınıza yatan para arasındaki farkın nereden kaynaklandığını sorabilir. İnandırıcı olmayan açıklamalarınız hiçbir zaman tatminkâr olmayacaktır ve muhtemelen aradaki farkın alım satım harcı, size ödettirilecektir. Böyle bir işleminiz varsa dua edin, idare sizi tespit etsin ve aradaki farkı tahsil etsin, satış rakamı gerçek değeri bulsun. İşleminiz arada kaynamışsa, ileride yaşayabileceğiniz sorunlar çok daha vahim olacaktır. Diyelim ki, iki sene sonra aldığınız gayrimenkulü satmak istediniz ve karşınıza çıkan alıcı önemli bir miktar kredi kullanmak istedi. Kredili satış işlemlerinde, satış bedelinin en az kullanılan kredi kadar olması yönünde bir uygulama söz konusu olduğu için, ilk satış değeri ile ikinci satış değeri arasındaki fark, gayrimenkul ticaretinden kazandığınız kazanç olarak, sizin hanenize yazılacaktır. Yani o gayrimenkulden ister kâr edin, ister aynı fiyata satın veya zarar edin, resmi işlemler üzerinde kârlı gözüktüğünüz için gelir vergisi ödemek zorunda kalacaksınız. Ve ne yazık ki, mevzuatı bilmeyen veya araştırmayan, çevreden aldığı duyumlarla bu işlemleri gerçekleştiren birçok vatandaş bu sürprizle karşılaşmıştır.

Satış Bedeli Asgari Beyan Değerinin Üzerinde ise

Bu yıl yine gündeme gelen, bazı bölgelerde “asgari beyan değerleri”nin gerçek değerlerin çok üzerinde olması durumu ise ayrı bir komedidir. Böyle bir durumda vatandaş hem fazladan tapu harcı ödemek durumunda kalacak, hem de yine bir önceki edinim değerine göre ortaya çıkacak farklardan dolayı, elde etmediği kazancın vergisini ödemek zorunda bırakılacaktır.

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinizde,  ileride mağduriyet yaşamamak için, ödeyeceğiniz birkaç bin liralık tapu harcından kaçınmayarak,  gerçek veya gerçeğe en yakın değerleri göstermeye çalışın.

Bölgenizde “asgari beyan değerleri” çok yüksekse ve gerçek satış rakamınız bu değerin altındaysa, tapu işlemi sırasında bunu mutlaka tapu memurluğunda beyan edin ve kütüğün beyanlar hanesine işletin. Dileğimiz, sektörün sağlıklı işlemesi açısından kayıt altına alınması ve tüm resmi işlemlerde gerçek değerlerin düzgün bir şekilde beyan edilmesidir.