Gayrimenkulde örümcek aðý

Öyle ki, bireysel olarak konut kredisi talebiyle bankaya giden potansiyel bir konut alýcýsý, bankalarýn müþterilerine uyguladýðý mevduat faizinden daha ucuza kredi bulabildi. Bankalarýn ticari kredi müþterisi olan þirketler bile bu faiz oranlarý seviyesinde kredi bulamazken, böyle bir durumun açýklamasý neydi? Bankalar, yurtdýþýndan saðladýklarý çok düþük faizli, YTL cinsi ve uzun vadeli borçlanmalarla (swap iþlemleri) böyle düþük bir finansman olanaðý yaratmýþlardý. 2005 yýlýnýn tamamýnda, bankacýlýk kesiminin kullandýrdýðý konut kredilerinde kabaca 7.5 milyar dolarlýk artýþ oldu. 2004 sonundan bu yana bakýlýrsa, toplam kredi artýþý 10.5 milyar dolar olurken, bu, konut baþýna 75 bin dolarlýk bir kredi kullanýmý olduðu varsayýmýna göre, 2005 yýlýnda banka kredili konut satýþýnýn kabaca 100 bin adet olduðu anlamýna gelir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüðü'nün verilerine göre 2005 yýlýndaki ipotek iþlemlerinin toplamý ise 196 bin adet. Yine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüðü'nün geçtiðimiz haftalarda açýkladýðý gayrimenkul satýþ iþlemlerine iliþkin sayýlarda ise 2005 yýlýndaki artýþýn 146 bin adet olduðu hesaplanýyor. Kredi baðlantýlý bakýlýrsa, 2005 yýlýndaki artýþýn üçte ikisi kredili satýþlardan kaynaklanýyor. Talep yapýsý böyle. Yýllýk 1.2-1.3 milyon gayrimenkul satýþý yapýlýrken, doðal olarak 'ikinci el' varlýklarýn aðýrlýðý yüksek. Acaba bu piyasadaki arz durumuna iliþkin geliþmeler nasýl? Bu sorunun yanýtýný da TÜÝK veriyor. TÜÝK'in açýkladýðý inþaat istatistikleri, 2005 yýlýnda 240 bin adet 'yapý kullanma izin belgesi' verildiðini, bunun yýllýk 160 binlik ortalamaya göre sadece 70 bin adetlik bir ilave olduðu anlamýna geldiðini söylüyor. Yani, kullanýlabilecek durumda ilave yeni 70 bin konuta karþýlýk, satýn alýnan ilave 146 bin adet konut söz konusu. Hemen, talep patlamasýnýn 2004 yýlýnda da yaþandýðýný, piyasa arzýný artýracak ilave yeni konut sayýsý artýþýyla satýþý yapýlan konut sayýsý artýþý arasýndaki farkýn 2004 yýlýnda da yüksek olduðunu anýmsatalým. Talep patlamasýna hemen 'arz yaratýlmasý' bu sektör koþullarýnda olanaklý deðil. Yeni baþlanan konut inþaat adetleri de, bu talep patlamasýna uyumlu seyrediyor. 2003 yýlýnda, yapý ruhsatý alýnan inþaat sayýsý, o yýl içinde satýlan gayrimenkul sayýsýnýn yüzde 20'sine karþýlýk gelirken, bu oran, 2004'te yüzde 27, 2005 yýlýnda ise yüzde 38'e çýkmýþ durumda. Üretim ve satýþlar arasýnda çok doðal olarak 'zaman kaymasý' söz konusu. Ancak, kredi büyümesinin ayný biçimde devam edip etmeyeceði bizce belirsiz. Doðal olarak talebin de. Potansiyel alýcýlar kadar, potansiyel üreticiler de 'bu rüzgârda' kollarý sývamýþ görünüyorlar. Böyle olunca, nasýl ki talebin hýzla piyasaya girmesi fiyatlarý yükselttiyse tamamlanmýþ konut arzýnýn da piyasaya girmesi çok uzak deðil. Ekonomideki 'örümcek aðý kuramýný' (Cobweb) herkese anýmsatýrýz!