Gayrimenkul Sektöründe 2018 Nasıl Geçti?

Son 15 yılda 7.5 milyon konut üreten, yılda ortalama 1 milyon 350 bin konutun satıldığı ve bunun 600-650 binlik bölümünün birinci satış olarak gerçekleştirildiği, konut sahipliği oranının %60, kiracılık oranının %24.5 olduğu, doğrudan ve dolaylı 2 milyon 300 bin kişiye istihdam imkanı sağlayan gayrimenkul sektöründe 2018'de neler oldu? İşte cevabı;

İmar Barışı Geldi

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılara “kayıt belgesi” verilmesinin önünü açan düzenlemeyle yıkım ve para cezaları silindi. İlk başta İstanbul Boğazı'nın kapsam dışı bırakıldığı imar barışı düzenlemesinden en fazla yararlanabilecek bölgelerin başında yer alan Sarıyer, Beykoz ve Üsküdar gibi ön görünüm ve etkilenme alanında yer alan ilçelerdeki bazı alanlar için yılın son günlerinde yeni bir düzenleme Meclis gündemine alındı. Türkiye'de 9 milyonun üzerinde vatandaş İmar Barışı'na başvurdu ve 10 milyar liranın üzerinde bedel yatırdı.

Konut Kredisi Faizleri Yükseldi

Konut kredisi faizlerinin yıl içinde %3.2 seviyelerini kadar görmesi gayrimenkul sektörüne büyük darbe vurdu. Kampanyaların olduğu aylar dışında konut satışlarında ciddi düşüş görünürken, teşvik ve indirimler sayesinde ilk 11 ayda konut satışlarında düşüş %3 ile sınırlı kaldı.

Söz konusu dönemde İstanbul'da konut satışları yaklaşık %4, Ankara'da %14, İzmir'de %10, Bursa'da %10 düşerken; Anadolu'daki birçok kentte satışlarda artış görüldü. Ocak – Kasım döneminde 1 milyon 238 bin konut el değiştirirken, yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle bazı aylarda ipotekli satışların toplam konut satışlarının içindeki payı %5'lere kadar geriledi.

Vatandaşlık Yasası

Hükümet, yabancıların Türk vatandaşlığı almak için karşılamak zorunda olduğu mali ve yatırım kriterlerini düşürdü. 19 Eylül 2018 günü Resmi Gazete’de yayımlanan düzenlemeye göre, 250 bin dolar tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alan yabancılar Türk vatandaşı olabiliyor. Bu tutar daha önceden 1 milyon dolardı. Gayrimenkul yatırım fonu katılma payı almak suretiyle vatandaşlık kazanılabilmesi için öngörülen tutar sınırı 1.5 milyon dolardan 500 bin dolar oldu. Türk Lirası'nın değer kaybı nedeniyle alım gücü artan yabancıların gayrimenkul piyasasına olan ilgisi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığının “ucuzlamasıyla” rekor seviyeye ulaştı. Bu yılın ilk 11 ayında yabancılar 35 bin 103 adet konut satın alırken, en çok tercih edilen şehir 12 bin 100 adet ile İstanbul oldu.

Vergi ve Tapu Harcı İndirimi

Konut piyasasının durgunluğa girmesi üzerine 5 Mayıs'ta Bakanlar Kurulu kararıyla konut teslimlerinde uygulanan %18’lik KDV, 31 Ekim’e kadar %8’e, tapu harcı oranı da %4’ten 3’e indirildi. Gelen talep üzerine 18 Mayıs'ta Bakanlar Kurulu kararıyla konutun ardından işyeri teslimlerinde de uygulanan KDV oranı, 31 Ekim’e kadar yüzde 18’den %8’e düşürüldü. 31 Ekim'de Cumhurbaşkanı Kararı ile verilen desteğin süresi yıl sonuna kadar uzatıldı. İlk kez ev alacakların açacağı konut hesabına yapılacak devlet katkısı da 20 bin liradan 25 bin liraya çıkarıldı.

Kampanya Üstüne Kampanya

Düşüş trendine giren konut satışlarını canlandırmak adına Ziraat Bankası başta olmak üzere HalkBank ve VakıfBank’ın katılımı ile konut kredisi faizleri %0.98’e çekildi, gayrimenkul sektörünün çatı örgütleri GYODER, İNDER ve KONUTDER de 15 Mayıs'ta peşin ve konut kredili satışlarda %20 indirim ve %5 peşinat kampanyası başlattı. 30 Haziran'a kadar geçerli olacak kampanya kapsamında ev almak isteyenler %5 peşinat ile 120 ay vadeli kredisini 0.98 faiz oranıyla ödeyebildi. Kampanya boyunca fiyatlara zam yapılmayacağı da taahhüt edilirken, 41 firmanın 150 projesini kapsayan kampanyada 3 milyar lira ciro beklentisi vardı, ancak satış verileri kamuoyuyla paylaşılmadı.

28 Ağustos 2018'te ise Çevre ve Şehircilik Başkanlığı öncülüğü ile konut sektöründe Türkiye İçin Kazanç Vakti sloganıyla yeni bir kampanya başlatıldı. 31 Ekim'e kadar süren kampanyaya Emlak Konut, İller Bankası, KİPTAŞ ile sektörün derneklerine üye firmaları destek verdi. Konut kredisi faizlerinin 0.98'e çekildiği kampanyada vatandaşa %20 değil %10 peşinat verme imkanı sunuldu. 100 bin konutun dahil olduğu kampanya da 25 bin konut satılması hedefleniyordu. Ancak bu kampanyada da satış performansına dair bir açıklama yapılmadı.

Aralık ayına gelindiğinde ise kamu bankaları önderliğinde faiz indirimi kampanyası başlatıldı. Birçok banka anlaşması olduğu inşaat firmalarının projelerindeki daireler için kullandırılan konut kredilerde faiz oranını yüzde 0.98'e çekti.

İnşaat Sektöründe Göstergeler Kötüleşti

Döviz kurundaki yükseliş ve enflasyondaki artış inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. Ekim ayı itibariyle inşaat maliyet endeksi geçen yılın aynı ayına göre %37.52 yükseldi. Yıl içinde özellikle demir fiyatları müteahhitleri sıkıntıya sokarken, ithal ürünlerde kur farkı nedeniyle maliyetler katlandı. İnşaat sektörü üçüncü çeyrekte %5.3 daralırken, istihdamdaki kayıp sürdü. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %41.4 azalırken, yüzölçümü %55.1, daire sayısı %58.6 azaldı. TÜİK'in açıkladığı rakamlar inşaat sektörünün yatırım iştahındaki düşüşü ortaya koydu.

Konkordato Patlaması

Ekonomik türbülansın en fazla etkilediği sektörlerden biri olan inşaat sektörü 2018 yılında borç yapılandırma talepleriyle ön plana çıktı. Yeni projelerin sayısı azalırken, yapımı bitmiş veya devam eden konutlara olan talebin de gerilemesiyle stok sayısı arttı. Nakit akışı bozulan markalı konut üreticileri AC Yapı, Metsan, Nuhoğlu, Emay, Ceylan İnşaat ve Satya'nın yanı sıra çok sayıda taahhüt firması ve geliştirici konkordato talebiyle mahkemelerin kapısını çaldı.

Kirada TL ve TÜFE Dönemi

13 Eylül'de döviz üzerinden yapılan menkul, gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerinin 30 gün içinde Türk Lirasına dönüştürülmesine ilişkin Cumhurbaşkanı kararı Resmi Gazete’de yayımlandı. 20 Eylül'de 2019-2021 dönemine ilişkin Orta Vadeli Program, Yeni Ekonomi Programı (YEP) adıyla duyuruldu. Programa göre, kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek üretici fiyatları yerine tüketici fiyatları çerçevesinde belirlenecek. ÜFE şu anda daha yüksek olduğu olduğu için TÜFE düzenlemesi kiracıların lehine olacak. Öte yandan, taşınmaz değerleme sistemi kurularak gayrimenkul envanteri tamamlanacağı böylece, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değeri üzerinden alınması sağlanacak şekilde gayrimenkul vergilendirme sistemi yeniden düzenlenmesinin sağlanacağı belirtildi.

Tapular Değişti

Tapu Senetlerinin Yenilenmesi ve e-Devlet Uygulamaları Tanıtım Programı 29 Kasım'da Ankara'da yapıldı. Kimlik numarası verilen yeni tapularda QR kod bulunuyor. Cep telefonu üzerinden TAKBİS sistemine girerek taşınmazla ilgili bilgiler görülebilirken, mahalle, ada, parsel bilgilerinin çıkarıldığı yeni tapu belgelerinde gayrimenkulün brüt ve net büyüklüğü yer alıyor.