Gayrimenkul Alıp-Satanlar Aman Dikkat

Şükrü Kızılot'un Haberi

Yeni bir gayrimenkul aldınız. Tapuyu cebinize koyduktan sonra, ne gibi yükümlülüklerinizin olduğunu biliyor musunuz?

Belki de uzun süre hiçbir işlem yapmayacak, bundan dolayı da cezalı duruma düşeceksiniz. En iyisi, ne gibi işlemler yapacağınızı, kısaca anlatalım.

Önce Bir Dosya

Gayrimenkulü aldığınız aşamada ve izleyen yıllarda, o gayrimenkulle ilgili çok sayıda işlemler yapacak ve vergiler, harçlar ödeyeceksiniz.

İleride bu belgeler ya da ödemelerinizle ilgili makbuzlar gerekebileceği için, bir dosya alıp, o gayrimenkullerle ilgili, tapu dahil tüm belgeleri ve makbuzları o dosyaya koymanızda yarar var. Her gayrimenkul için ayrı birer dosya oluşturulması ileride, çocuklar için de örnek bir uygulama, ölüm halinde de mirasçılar için, bir kolaylık olacaktır.

Belediyeye Bildirim

2010 yılı içinde gayrimenkul satın alanların, ilgili belediyeye, bu yılın sonuna kadar “emlak vergisi bildirimi” vermeleri gerekiyor. Bu durum, miras ya da bağış yolu ile gayrimenkul edinenler için de geçerli.

2010 yılı içinde edinilen gayrimenkuller için, yılsonuna kadar “emlak vergisi bildirimi” verilecek... Örneğin, 5 Şubat 2010 tarihinde ev alan bir kişinin, 31 Aralık 2010 tarihine kadar, ilgili belediyeye, emlak vergisi bildirimi vermesi gerekiyor.

Yılın son üç ayı içinde gayrimenkul edinenler ile ilgili özel bir durum var. Yılın son üç ayı içinde yani 1 Ekim 2010 tarihinden sonra gayrimenkul edinenlerin “edinme tarihinden itibaren üç ay içinde” ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermeleri gerekiyor. Örneğin 17 Kasım 2010 tarihinde gayrimenkul satın alan bir kişinin, 17 Şubat 2011 tarihine kadar, emlak vergisi bildirimi vermesi gerekiyor.

Miras Kalan Gayrimenkul

Miras yolu ile edinilen gayrimenkul nedeniyle, miras bırakanın öldüğü tarihten itibaren, dört ay içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmesi ve tahakkuk eden vergilerin de üç yılda altı eşit taksitte ödenmesi gerekiyor.

Devam Eden İnşaat

Son zamanlarda, özellikle İstanbul’da yaygınlaşan bir uygulama da, daha inşaat proje aşamasındayken ya da kaba inşaat halindeyken, satın alınan gayrimenkullerle ilgili...

İnşaat firmasına evin bedelinin, kısmen ya da tamamen ödenmiş olmasına karşın, inşaat bitmediği için tapu verilmemişse, daire alıcısının yapacağı herhangi bir işlem yoktur. İnşaatın tamamlanıp, tapusunun verilmesini bekleyecek. Bu aşamada emlak vergisi de ödemeyecek.

Bazı durumlarda, inşaat devam ederken yapılan satışlarda “kat irtifaklı arsa tapusu” verilmektedir. Bu gibi durumlarda da alıcının, arsa tapusunu aldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye, “emlak vergisi bildirimi” vermesi gerekiyor.

Arsa tapusunun verildiği durumlarda, müteahhit inşaatı tamamlayıp teslim ettiğinde “cins tashihi harcı” ödenerek, daire tapusu alınması gerekiyor. Uygulamada bazı müteahhitler bu işlemi tamamlamıyorlar. Alıcı da “nasıl olsa tapum var” diye düşünerek, olayın bu yönünü bilmiyor.

Şu anda İstanbul’daki 10 konuttan 9’u “kat irtifaklı arsa tapusu”na sahip. Alıcıların sonradan bu işlemleri tamamlayabilmeleri gerekiyor. Bu formalitelerden bir kısmı da müteahhit firma ile ilgili “asgari işçilik bildirimi” ve benzeri yükümlülükleri kapsıyor. Bu nedenle, inşaat bitmeden “kat irtifaklı arsa tapusu” alanların, olayı izleyip, inşaat firmasına, formaliteleri tamamlaması konusunda uyarıda ya da hatırlatmada bulunmalarında yarar var.

Kooperatif Evi

Kooperatif yolu ile ev edinmek isteyenlerin, kooperatif inşaatı devam ederken, emlak vergisi ödemeleri gerekmiyor.

Kooperatif arsasının emlak vergisini, kooperatif tüzel kişiliği ödüyor. Evler tamamlanıp tapusunu aldığınızda, yukarıda belirtilen, yeni gayrimenkul edinenlerle ilgili işlemleri yapmanız gerekiyor.

Gayrimenkulün Satışı

Aldığınız gayrimenkulü; edinme tarihinden itibaren, 4 yıl (1 Ocak 2007’den itibaren edinilenlerde 5 yıl) içinde elden çıkarmanız halinde, bundan doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutuluyor (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Madde 80/6). Hemen belirtelim, miras yolu ile edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazanç, gelir vergisine tabi değil.

Kazancın hesaplanması sırasında, gayrimenkulün edinme bedeli, DİE tarafından belirlenen aylık TEFE (1 Ocak 2006’dan itibaren ÜFE) oranına göre (elden çıkartıldığı ay hariç) yükseltiliyor. Yükseltilen bedel, satış tutarı ile kıyaslanıyor. Ortada bir kazanç varsa, bu kazanca 2010 yılında “7.700 TL istisna” uygulanıyor. Aşan kısım üzerinden, gelir vergisi ödeniyor.

Görüldüğü gibi, gayrimenkulü satın aldıktan sonra, ortaya çıkan ve çıkabilecek olan çok sayıda mali yükümlülük var. Bunları, başlangıçta gözönüne alıp, ona göre hareket etmekte yarar var.