Faizlerin düþmesi mortgage sistemine baðlý

Konut sektöründeki büyüme potansiyeli ve kredi riskinin ticari kredilere oranla daha düþük olmasý nedeniyle geçen yýl konut kredilerinde kýyasýya bir rekabet yaþandý. Sonuçta bu rekabet tüketicilerin iþine yaradý. 2002 yýlýnda yüzde 5 ler seviyesinde olan konut kredisi faizleri, 2004 yýlýnýn son aylarýnda ilk sinyallerini veren pazar savaþlarý ile yüzde 2.55e geriledi. 2005 yýlýnýn ilk çeyreðinden itibaren kýzýþan rekabet oranlarý yüzde 1.30lara taþýdý. Özel bankalarýn yaný sýra kamu bankalarýnýn da baþý çektiði pazardan pay kapma savaþý sonucu oranlar bankacýlarý bile þaþýrtacak bir hýzla yüzde 1lerin altýna geriledi. 2006 yýlýnda ise ayný hýzda düþüþler beklenmiyor. En fazla düþebileceði oran olarak yüzde 0.80 seviyesi gösteriliyor. KONUT AÇIÐI 550 BÝNÝ BULUYOR Türkiyenin kentsel nüfusunda 2010a kadar 11 milyon kiþilik artýþ bekleniyor. Buna göre 3 milyon yeni konuta ihtiyaç var. Bir de son dönemdeki lüks konutlar orta ve düþük gelir seviyesi için eriþilebilir deðil. Bu konu oldukça spekülatif ama kabaca her yýl 550 bin konuta ihtiyaç duyulduðu kabul ediliyor. Konut kredisi faiz oranlarý 2006da nasýl geliþecek? # Ali Fuat Erbil: Mevcut düþüþ trendine bakýldýðýnda, 2006 yýlýnda ekonomik açýdan herhangi bir istikrarsýzlýk oluþmamasý halinde konut kredisi faiz oranlarý yüzde 1in altýna inecek. Genel kabul gören yaklaþým, 2006 sonu itibarýyla faiz oranlarýnýn yüzde 0.90 seviyelerinde olmasý yönünde. # Dr. Þahap Kavcýoðlu: Mevcut piyasa koþullarýnda konut kredisi faiz oranlarýnda ani düþüþler beklemiyoruz. Mortgage sisteminin de devreye girmesinden sonra zamana yaygýn olarak faiz düþüþü öngörüyoruz. Hangi Þartlarda krediyi yenilemek cazip? # Cem Muratoðlu: Müþteriler devam eden konut kredilerini baþka bir bankaya transfer edebiliyor. Ancak bu iþlem, yüzde 15 KKDF ve yüzde 5 BSMVye tabi. Ayrýca ekspertizin yeniden yapýlmasý, dosya masraflarýnýn yeniden ödenmesi, tüm kredi belgelerinin yeniden oluþturulmasý gerekli. Krediyi transfer ederken teklif edilen faiz oranýnýn 1.20 ile çarpýlmasý sonucu faiz maliyeti bulunabilir. Örneðin yüzde 1.20 ile transfer edilen bir kredinin tüketiciye maliyeti yüzde 1.20*yüzde 1.20= yüzde 1.44+diðer maliyetlerdir. # Gökhan Günay: Müþterimiz yüzde 1in altýnda herhangi bir orandan ödeme planýný yeniden oluþturur ise, bundan sonra oluþacak faiz indirimlerinden çok fazla etkilenmeyecektir. Ayrýca her kredi yenilemesinde ekspertiz ücreti, baþvuru ya da dosya ücreti gibi masraflar tekrar talep edildiði için bu maliyetleri de yeniden ödemek durumunda kalmayacaklardýr. # Ali Fuat Erbil: Daha önce yüksek faizden konut kredisi kullanan tüketiciler, eski borçlarýný kapatýp yeniden güncel faiz oranlarýyla kredi kullanmak isterlerse yeni kullanacaklarý kredide KKDF(Kaynak Kullaným Destekleme Fonu) muafiyeti olmayacak. Ayrýca dosya ücreti, komisyon gibi masraflar müþterilerden tekrar tahsil edilecek. Müþteri seçimini yaparken bu etmenleri de dikkate almalý. Satýn aldýðým konut prim yapar mý? # Murat Ergin: Nereden aldýðýnýza baðlý. Ama þu an için yakýn dönemde prim yapma potansiyeli tüm konutlarda düþük. # Cansel Turgut: Satýn aldýðýnýz konut þehrin geliþmiþ veya geliþmekte olan bir bölgesindeyse prim yapma olasýlýðý var.Ancak her zaman bilinmelidir ki ilk alýmda ucuz alýrsan, o zaman karlý çýkarsýn. Konut kredisi faizleri ne olacak? # Ali Fuat Erbil: Mevcut düþüþ trendine bakýldýðýnda, 2006 yýlýnda ekonomik açýdan herhangi bir istikrarsýzlýk oluþmamasý halinde konut kredisi faiz oranlarý yüzde 1'in altýna inecek. # Dr. Þahap Kavcýoðlu: Konut kredisi faiz oranlarýnda ani düþüþler beklemiyoruz. Mortgage'ýn devreye girmesinden sonra zamana yaygýn olarak faiz düþüþü öngörüyoruz. Mortgage ile faizler düþecek ama ev fiyatlarý artacak Konut yatýrýmý herkes için önemli bir yatýrým. Belki de hayatýmýzýn en önemli birkaç kararýndan biri. Bu nedenle konut yatýrýmýný yaparken de dikkat etmemiz gereken noktalar var. Aslýnda, konut satýn alýrken dikkat edilen kriterler, alýcýya göre deðiþiklik gösterse de özünde ayný. Tüm müþteriler, kalite fiyat dengesi, ödeme kolaylýklarý, teslim süresi, sosyal alanlar, yatýrým deðeri, fonksiyonellik, depreme dayanýklýlýk, ulaþým kolaylýðý, lokasyon, iþletme aidatlarýnýn düþük olmasý, satýþ sonrasý hizmet gibi kriterlere önem veriyor. Ama þu yada bu proje demektense, projenin arkasýndaki geliþtiricinin tecrübesine, satýþ sonrasý hizmetlerine, inþaat kalitesine, kýsacasý sözüne güvendiðiniz bir geliþtiriciden ve beklentilerinizi karþýladýðýnýza inandýðýnýz bir projeden alýn... Faiz Ýner, fiyat artar Mortgage düzenlemesi ve faizlerin düþeceði beklentisi satýn alma kararlarýnda ertelemelere sebep oldu. Ancak mortgage sisteminin yürürlüðe girmesiyle birlikte, faizler daha da düþecek ve alýcýlar açýsýndan finansman alternatifleri kolaylaþacak. Maliyetler düþecek olsa da, fiyatlar da o nispette artacaðýndan tüketici açýsýndan deðiþen pek bir þey olmayacaðý görüþündeyim. Türkiyenin en önemli emlak hareketliliði Ýstanbulda bekleniyor. Ýstanbul, dengelerin çok deðiþken olduðu dinamik bir ekonomiye sahip. Bugün doðru yatýrým olarak kabul edilen semtler bir ya da iki yýl sonra sanýldýðý kadar çok kazanç getirmeyebiliyor. Yani emlak yatýrýmýnýn kaderi, semtin bugün deðerli oluþuyla deðil, yakýnda yer alacak büyük yatýrýmlarýn semte kazandýracaklarýyla belirleniyor. Bu perspektiften baktýðýmýzda, nitelikli villa projeleri için seçilen, Kemerburgaz, Riva, Ömerli, Tepeören, Kurtköy, Sarýyer ve Zekeriyaköy gibi bölgeler, geliþen altyapýlarýyla da tercih ediliyor. Villa projelerinin yaný sýra, özellikle Çekmeköy, Ataþehir gibi bölgelerde gerçekleþtirilen 8-10 katlý site tarzý konutlara talebin arttýðý görülüyor. Bahçeþehir bölgesinin yýldýzý da yeniden parlýyor. Bu bölgeler hem yatýrým aracý hem de yerleþim bölgesi olarak tercih edildiklerinden en fazla fiyat artýþýnýn da yine bu bölgelerde gerçekleþtigi söylenebilir. 2006 sektör için yoðun bir yýl olacak, yepyeni projeler gelecek.Fiyatlar seneye nasýl olsa düþer ya da mutlaka çok daha iyi projeler çýkar bekleyeyim gibi hesaplar yanlýþ olabilir. Çünkü þu an faizler nispeten yüksek gibi görünse de, faizler düþtükçe gayrimenkul fiyatlarý da yukarý doðru çýkacak. AB standartlarýna göre fiyatlar hâlâ ucuz. Uygun bulursanýz alýn O yüzden de bugün parasý olan ya da bugün peþinatý olup da kredi alabilecek kesime bugün gayrimenkul almasýný tavsiye ediyorum. Yapý Kredi Koray olarak 2006 baþý itibarýyla 10 konut, 3 alýþveriþ ve eðlence merkezi projesi üzerinde çalýþýyoruz. Ýnþaat aþamasýndaki Istanbul Zen, Istanbul Bis, Evidea ve NEO Eskiþehir projelerinin yanýsýra, Riva, Bahçeþehir, Kaðýthane, Ankara-Bilkent, Ankara-Çankaya, Beyoðlu-Narmanlý ve Bükreþte geliþtirme çalýþmalarý devam ediliyor. Görmeden aldýðýnýz bir projenin inþaat kalitesini, yönetmeliklere uygun inþa edilip edilmediðini anlayamazsýnýz. Projenin çevresinde neler olacaðý da önemli. Bunlara ek olarak, evinizde kullanýlacak malzeme detaylarýný görmek adýna ;teknik þartnameye bakmak önemli. Eðer inþaat bitmezse banka da sorumlu mu? # Ali Fuat Erbil: Mevcut Tüketici Yasasýna göre bankalar, müþterilere konutun hiç teslim edilmemesi, geç teslim edilmesi veya ayýplý çýkmasý risklerine karþýn, müteahhitle birlikte kullandýrýlan kredi tutarý kadar konutun teslim edilmesinden sonra müteselsilen sorumlu. Ancak, bu risklerin gerçekleþmesi durumunda bankalar da maðduriyette tüketicilerle ayný safta yer alýyor ve uðranýlan zararýn tazmini konusunda firmaya rücu edecekler. # Murat Aysan: Eðer bir projede banka ve inþaat firmasý beraber hareket etmiþlerse, tüketici karþýsýnda banka, müteahhit kadar sorumlu. Ancak bir yerde inþaat yapýlýyor. Bir iki tane oradan konut kredisi verdim. Bu projenin bitmemesinde herhangi bir þekilde bankanýn sorumluluðu yok. Ama diyelim ki, ben bir gazete ilaný verdim: 'X þirketinin konutlarýný finanse ediyorum' diye. Eðer bu X þirketin konutlarý bitmezse banka da inþaat firmasýyla sorumlu olur.