Faizler Düştü Konut Kredisinde Yapılandırma Ne Zaman Yapılmalı?

Bankaların 2018 Ekim itibariyle konut kredisi faiz oranlarında girdiği düşüş ivmesi geçtiğimiz ay itibariyle hız kazandı. Mart itibariyle de Ziraat Bankası’ndan büyük bir konut kredisi faiz indirim haberi geldi.

Beş ay önceye kıyasla bankaların en düşük tabela konut kredisi faiz oranı %1.4 azaldı. Konut kredisi faiz oranları ortalaması ise %2.68’den %1.90’a gerileyerek %0.79 puan düştü. Beş ay önce yine Ziraat Bankasının uyguladığı %1.98 konut kredisi faiz oranı ile 200.000 TL tutarlı 10 yıl vadeli konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin aylık taksitleri 4.375 TL, toplam geri ödemesi ise 525.100 oluyordu.

Ziraat Bankası’nın Mart ayı ilk haftası itibariyle uygulamaya başlayacağı %1.28 konut kredisi faiz oranı ile aynı koşullarda konut kredisi hesaplama yapıldığında kredinin aylık taksit tutarları 3.270 TL, vade sonunda toplam geri ödeme miktarı ise 392.500 TL’ ye denk geliyor. Tabi bu rakamlara masraflar dahil değil.

Hafta başından sonra 200.000 TL konut kredisi kullanan tüketici beş ay öncesine kıyasla aylık yaklaşık 1.100 TL daha az ödeme yapıyor ve toplamda 132.600 TL daha az faiz ödüyor. Peki yüksek faizle konut kredisi kullananlar ne yapmalı?

Konut Kredisi Yapılandırma Hangi Şartlarda Karlı Olur?

Son dönemde arka arkaya açıklanan yüksek faizle çekilen ticari krediler için yapılandırma, kredi kartı yeniden yapılandırma ve ihtiyaç kredisi yeniden yapılandırma kampanyaları yüksek faizle konut kredisi çeken ve ödeme güçlüğü yaşayan tüketicileri umutlandırsa da bankalardan konut kredilerine yönelik düşük faizli bir yeniden yapılandırma kampanyası gelmedi.

Yine de yüksek konut kredisi faiz oranlarından konut kredisi çeken tüketicilerin bankalarının güncel konut kredisi faiz oranları kredi kullandıkları döneme oranla daha düşük olduğunda yeniden yapılandırma yapabiliyor. Ziraat Bankası’nın konut kredisi faiz indirimi sonrasında oluşan avantaj geçtiğimiz aylarda yüksek faiz oranlarıyla konut kredisi çeken tüketicileri sevindirdi.

Fakat yapılandırma konusunda önemli olan erken ödeme cezası ve dosya masrafları karşısında yeniden yapılandırmanın daha karlı olup olmadığı hususu oluyor. Söz konusu hesaplama KrediPazari.com’da yer alan refinansman hesaplama araçları kullanılarak öğrenilebiliyor.

Faiz oranı düştüğünde yeniden yapılandırma yapmanın karlı olup olmadığını anlamak için de doğru hesaplamalar yapmak gerekiyor. Düşen faiz oranının yanında, ödenen toplam faize, kalan vadeye, bankanın talep ettiği masraflara da dikkat etmek gerekiyor. Kar/zarar karşılaştırması yaparken kalan vadeye göre ödenecek erken ödeme cezasını (yeniden yapılandırma esnasında banka eski konut kredisi borcunu kapattığı için 36 ay vadeli ve üzeri konut kredileri için %2, 36 ay vade altındaki konut kredileri için ise %1 erken ödeme cezası ve dosya masrafları uyguluyor), ekspertiz ücretini, dosya masraflarını ve sigorta masraflarını da hesaba katmak gerekiyor.

Yapılandırma gerçekleştirilerek konut kredisi vadeleri de yeniden belirlenebiliyor. Bankanın konut kredisi vade süresine bağlı olarak 120, 180 veya 240 aya kadar konut kredisi ödemeleri uzatılabiliyor. Ya da tam tersi vadeler kısaltılabiliyor. Kredi vadesinin uzatılmasının aylık taksitleri düşürürken toplam faizi yükselttiğine, vadenin düşürülmesinin de aylık taksitleri yükseltirken toplamda ödenecek faizi düşürdüğüne özellikle dikkat etmek gerekiyor. Bu durumda kişinin aylık gelir/gider rakamlarına bakarak vadeyi belirlemek en doğru seçim olarak görünüyor.