Evi Peşin mi Almalı Krediyle mi?

Konut Satın Alırken Konut Kredisi Kullanmak Yoksa Peşin Almak mı Daha Karlıdır?

Ev alırken eskiden hepimizin başvurduğu, finansal bakımdan en avantajlı olan  “tanıdıklardan borç alma” seçeneği, günümüz ortamında konut fiyatlarının artması ve ekonomik sıkıntı nedeniyle yavaş yavaş yok olmaktadır. Günümüzde ev satın alırken tüketicinin iki ana seçeneği vardır. Ya elindeki nakit parayı kullanır ya da bankadan kredi kullanır. Kredipazari.com bu iki seçeneğin hangisinin ev satın alana daha uygun olacağını anlamak için dikkat edilmesi gereken noktaları araştırdı.

1. Nakit Paraya Olan İhtiyaç: Kişi eldeki paranın tamamını ev alırken kullanabilir, ancak acil  nakite ihtiyacı olduğunda zor durumda kalma riskini de göze almalıdır. Düzenli bir gelire sahip olmak kredi kullanım aşamasında avantaj olsa da zaman içerisinde iş değiştirme, hastalık, eğitim, araç masrafları gibi beklenmedik masrafları karşılayabilmek için bir miktar nakit bulundurmak gerekebilir. Tüm bu koşullar dikkate alınarak bir miktar nakiti kenarda tutmak şartıyla, evin parasının büyük bölümü nakit karşılanarak, kalan tutar konut kredisi olarak kullanılabilir. Aksi taktirde eldeki paranın tamamı konut kredisi ödemelerine yatırıldığında ve nakit ihtiyacı olduğunda tüketici, kredi kartlarından borç almak zorunda kalabilir. Kredi kartları faiz oranları konut kredisi faiz oranlarından yüksek olduğundan, kredi kartlarından kullanılacak nakit avans, tüketiciyi  borç çıkmazına sokabilir.

2. Nakit Paranın Getirisi: Eldeki nakit paranın ev satın alırken kullanılması karlı bir alış-veriş midir yoksa para farklı alternatiflerde değerlendirilerek daha çok getiri elde edilebilir mi? Farklı alternatifler neler olabilir?

Konut kredisi faiz oranları şu anda aylık %1 civarındadır. Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, konut kredisi almanız karlı olacaktır. Eğer nakit paranız düşük getirili bir hesapta yatacaksa, konut kredisi alarak para kaybedersiniz. Alternatif yatırım araçları olarak reponun yanında hisse senetleri, tahviller, yabancı paraya yatırım gibi seçenekler de değerlendirilebilir. Ancak bu yatırım araçlarına paranın bağlanma süresi ve getireceği kazanç da önceden hesaplanmalı parayı kaybetme riski de göz önüne alınmalıdır.

Örnek olarak 1 Ocak 2010’da  100.000 TL almak istediğiniz bir konut bulduğunuzu elinizde 100.000 TL nakit paranız olduğunu varsayalım.

 

	Kredi Almadan	Kredi Al Borsaya Yatır	Kredi Al USD Mevduata Yatır	Kredi Al Vadeli TL Mevduata Yatır
Getiri	0	27.833	5.544	6.160
Ödenen Faiz	0	11.213	11.213	11.213
Net	0	16.620	-5.669	-5,053
2010 konut kredisi faiz oranı aylık ortalama %1, 10 yıl vade ile aylık ödemeler 1.435 TL dir. 2010 Yıllık TL mevduat faizi ortalama %6.16, USD mevduat %1.49 alınmıştır. Borsa Endeksi olarak İstanbul Ulusal 100 IDX (XU100) kullanılmıştır.

 

kredipazari.com  tarafından verilen örnekten de anlaşıldığı gibi 2010 yılında konut kredisi almak ve eldeki nakiti USD ya da TL mevduata yatırarak işletmek zarara yol açmıştır, çünkü konut kredisi faiz oranları hem USD hem de vadeli TL mevduat getirisinden daha yüksektir.

TC Merkez bankası verilerine bakıldığında Ocak 2010’da 1.49 olan dolar kuru Ocak 2011’de 1.54’e yükselmiştir. 1 yıl içinde %3.3 oranında artış yaşanmıştır. Dolar mevduata verilen ortalama yıllık 1.49 oranı ile eldeki 100.000 TL’nin getirisi yıllık 5.544 düzeylerinde kalmıştır. %1 aylık faiz, 10 yıl vade ile 100.000 TL kredi kullanıldığında bir yıl boyunca ödenen faiz 11.213 TL’dir. Ödenen faizden yıllık getiri olan 5.544 TL çıkarıldığında  -5.669 TL kalmakta ve dolar mevduata yatırımın karlı bir seçenek olmadığı görülmektedir.

Diğer taraftan mevcut 100.000 TL’nin TL mevduatına yatırıldığı duruma bakıldığında, 2010 yılının başında ortalama yıllık  %6.16 mevduat faiziyle işletilen 100.000 TL, yıl boyunca 6.160 TL getirecektir. Yine %1 aylık faiz, 10 yıl vade ile 100.000 TL kredi kullanıldığında bir yıl boyunca ödenen faiz olan 11.213 TL den bu getiri çıkarıldığında -5,053 TL zararla işlem yapıldığı görülmektedir.  Mevduatta değerlendirilen nakitin dolara kıyasla 616 TL daha karlı olduğu görülmekteyse de her iki seçenek de sonuçta karlı olmayan alternatifler olarak değerlendirilmektedir.

Mevduata ve dolara kıyasla en karlı seçenek olarak görünen borsa alternatifi ancak risk toleransı olduğu durumda , yani parayı kaybetme riskinin de göze alınabildiği durumda çok karlı görünmektedir.  2010 yılında zirve yapan ve 2010 yılını 66 bin puandan kapatan borsaya yapılan yatırımın 100.000 TL için 27.833 TL getirisi kuşkusuz en karlı seçenek olarak değerlendirilmektedir.  100.000 TL kredi için ödenen faiz olan 11.213 TL den borsa getirisi çıkarıldığında elde edilen 16.620 TL net gelir, kuşkusuz en karlı alternatiftir.

Taşınmaz mal alırken seçeneklerin ya %100 peşin ya da %100 konut kredisi olarak sınırlı olduğunu düşünmemek gerekir. Eldeki nakitin hepsinin taşınmaz mala yatırılması istenmiyorsa, konut kredisi alıp eldeki nakitin istenildiği kadarı peşinat olarak kullanabilir. Bu bağlamda elde acil ihtiyaçlar için bir miktar para kalır, geri kalan da peşinat olarak krediye yatırılır. Ne kadar çok peşinat verilirse, aylık ödemeler ve ödenecek faiz o kadar azaltılabilir. Peşinat vermenin aylık ödemelerinizi nasıl değiştirdiğini görmek için http://kredipazari.com  sitesindeki konut kredisi hesaplayıcısı kullanabilir.

Örnek Tablo 2: 100.000 TL değerindeki ev için peşinat-ödenen faiz değişimi

Peşinat TL	Kredi TL	Faiz oranı	Vade (yıl)	Aylık ödeme (TL)	Ödenen Faiz (TL)
25.000	75.000	1	10	1.076	54.124
40.000	60.000	1	10	861	43.299

Örnekte de görüleceği gibi 100.000 TL’ye alınması planlanan ev için peşinatın 25.000 TL’den 40.000 TL’ye çıkarılmasıyla aylık  kredi ödemeleri 1.076 TL’den 861 TL’ye düşmüş  ve 10.825 TL (54.124-43.299) kar elde edilmiştir. Kişinin alım gücüne ve nakit paraya olan ihiyacına bağlı olarak da peşinat daha çok arttırılarak daha az faiz ödemek mümkündür.