Dövizdeki Kur Dalgalanmaları Konut Satışlarını ve Konut Kredilerini Etkiler mi?

2018 Eylül ayında yaşanan kur krizi sonrasında bankaların konut kredisi faiz oranları rekor düzeyde yükselerek kısa süre içinde ortalama %2.68’e kadar ulaştı. Birçok bankanın konut kredisi faiz oranları 3’ün üzerinde seviyeleri gördü.

Konut kredisinin rekor düzeye ulaştığı dönemlerde konut satışları dipleri gördü. Konut satışlarını desteklemek için konutta uygulanan vergi indirimleri uzatıldı, emlak konut ve çevre şehircilik bakanlığı destekleriyle sektörle ortak kampanyalar uygulandı. Bankalar konut firmaları ile anlaşmalar yaparak konut kredisi faiz oranlarını %0.98’e indirdi. Fakat konut satışlarında beklenen talep görülemedi.

2018 yaz aylarından sonra kur krizinin ve hala döviz kurunda yaşanan yaşanan dalgalanmaların ve konut sektörü ve konut kredisine etkisi KrediPazari.com araştırdı.

Döviz Kurunda Son Durum

Geçen yıl döviz kurundaki hareketi dönem geride bırakıldıktan sonra 2019 piyasalar için rahat başladı. 2019’un ilk çeyreğinde Borsa İstanbul seri yükseliş yakaladı. Dolar ve Euro denge sürecine girdi. TCMB’nın yılın ikinci yarısı için faiz indirimi konuşulmaya başlandı.

Mart ayının sonlarına doğru seçimlere günler kala döviz kuru yeniden hareketlendi. Döviz kuruna karşı hızla sıkılaştırma politikaları uygulanmaya başladı. TCMB swap piyası faizlerini artırıp ve repo ihalelerine ara verdi. Sıkı politikalarla kısmen düşen kur İstanbul seçimlerinin iptali ve S-400 - F-35 sorunları ve ticeret çekişmelerinin geliştirdiği ortamda tekrar yükselişe geçti.

Kurda yaşanan hareketliliğin azalması ile dün sabah saatlerine piyasalara Merkez Bankası iki büyük müjde verdi. TCMB 9 Mayıs’ta döviz kurunu dengelemek için ara verdiğini bildirdiği 1 hafta vadeli repo ihalesine tekrar başlayarak piyasalara 17 milyar TL fon dağıttı.

Merkez Bankası yine dolarla mücadele kapsamında TL swap piyasa faizini 150 baz puan artırarak kademeli olarak %24’ten %25.5’e çıkarmıştı. Söz konusu ek sıkılaştırmaya da dün son verildi. swap piyasa faizlerinin kademeli olarak bir hafta içinde yeniden %24’e düşmesi bekleniyor.

Piyasalar açısından bir diğer önemli gelişme ise BDDK’nın 100.000 dolar ve üzeri döviz alımlarına getirdiği valör uygulaması oldu. Uygulama ile TL karşılığı döviz alan yatırımcının parası ertesi gün hesabına yatacak. Dövizden TL’ ye geçişlerde bekleme olmayacak. BDDK bu adım ile spekülatif döviz alım ve satımlarının önüne geçmeyi hedefliyor.

TCMB’nin ek sıkılaştırmaları, döviz kurundaki yükseliş ve likiditeye erişimde yaşanan zorluklar sonrası bankaların konut kredisi faiz oranları son iki haftada hızla yükseliş gösterdi. Sıkı para politikalarının gevşemesi ve kurda yaşanan hareketin kısmen sakinleşmesi ve uzun vadeli tedbirlerin alınması piyasalar açısından olumlu olarak yorumlandı.

Dün gelişmeler öncesi 6.04 olan dolar kuru kararlardan sonra 6.09’u gördü. Hemen sonrasında düşmeye devam eden kur günü 6.05 seviyelerinde kapattı. Bugün sabah saatinde ise 6.07 seviyesinde seyrediyor.

Konut Kredisi Faizleri Nasıl Etkilenir?

Gelişmeler son dönemde oldukça hızlı yükselmekte olan konut kredisi faiz oranlarının hareketinin yavaşlaması için de olumlu olarak yorumlandı. Ekonomistler repo faizlerindeki ek sıkılaşmanın kalkmasının kredi faizleri açısından önemli olduğunu belirterek döviz kurunda yeni bir hareketlilik yaşanmadığı sürece konut kredisi faizlerindeki yükselişin azalacağı ve sabitlenebileceğini bildiriyor.

Konut Kredisi Faizlerinde Son Durum

Bankaların konut kredisi faiz oranlarında yaşanan yükseliş eğilimi Mayıs itibariyle hız kazandı. Son dokuz işlem gününde ilk defa dün bankaların konut kredisi faiz oranlarında artış yaşanmadı.

KrediPazari.com’un verilerine göre ortalama konut kredisi faiz oranları son bir ayda 15 puan yükselerek %2.13’e ulaştı. En düşük konut kredisi faiz oranı 100.000 TL’ ye kadar kullandırımlarda %1.55, 500.000 TL’ ye kadar kullandırımlarda %1.65 olarak uygulanıyor.

Konut Kredisi Hesaplama

En uygun konut kredisi faiz oranı üzerinden 200.000 TL tutarda konut kredisi hesaplama gerçekleştirildiğinde kredinin 5 yıl vadeli taksitleri yaklaşık 5.300 TL, 10 yıl vadeli taksitleri 3.900 TL oluyor. Kredinin 5 yıl vade için toplam geri ödemesi 316.000 TL olurken, 10 yıl vadeli toplam ödemesi 460.000 TL’ ye denk geliyor.

Konut Satışları ve Sektör Hareketlilikten Nasıl Etkilendi?

2018 yılın ikinci yarısında kamu bankalarının ortaklaşa %0.98 konut kredisi faiz kampanyası ile altın çağını yaşayan konut sektörü için satışlar birkaç ay sonra kur krizinin etkisi ile tersine döndü.

Konut satışlarının içinde en büyük paya sahip ipotekli konut satışları artan faizler karşısında adeta çakıldı. Kredili konutların satışları durdurmasının yanında yatırım amaçlı konut alımı yapan vatandaşın bankaların cazip mevduat faizlerine yönelmesi ile durma noktasına geldi.

2018’i satışlarda düşüşle sürdüren konut sektörü 2019 ilk aylarında iyileşme sinyalleri veren piyasa ve konut kredisi faizlerinin düşmesi ile canlılık göstermeye başladı. Konut kredilerinin yeniden yükselmesi ve kurun tekrar artması ile Nisan ayında konut satışları tekrar düşüş yönünde harekete geçti.

Kur karşısında son bir senedir konut maliyetleri artmaya devam ediyor. En düşük sektörel güven konutta ve konut sektörü güven endeksi geriliyor. Müteahhitler ve firmalar yeni konutlara başlamıyor. Yapı kayıt izinleri geçen yılın aynı dönemine oranla yarı yarıya düştü. Konut sektörü ciddi bir alarm veriyor.