Bolu Konut Kredisi Kullanımında Türkiye'de İlk Sırada

Verimli tarım arazilerinde inşaat faaliyetlerinin arttığını belirten Bolu iş dünyası, tarımsal alanların  yapılaşmaya kurban edilmemesi, kent merkezinde yeni inşaat alanları yaratılması için  'geri dönüşüm' anlayışının yaygınlaşmasını istiyor. Bolu iş dünyası, Dünya Gazetesi ve Ayna Yapı İşbirliği ile düzenlenen 'Bolu'da İnşaat Sektörü'  başlıklı toplantıda buluştu.

Dünya Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni Hakan Güldağ'ın moderatörlüğünde Gazelle Otel'de düzenlenen toplantıda DÜNYA Gazetesi yazarı Dr. Rüştü Bozkurt da bir konuşma yaptı. Ayna Yapı, Köroğlu Yapı Denetim, Makron Elektrik, Detay Mimarlık ve ZEİN Yapı Mühendislik firma  temsilcilerinin söz aldığı toplantıda konut kredisi kullanımında yüzde 170'lik artışla Türkiye'de ilk sırada yer alan Bolu'da öğrenciler ve yeni evleneneler nedeniyle özellikle 1+1' ve '2+1' gibi küçük dairelere talebin arttığına dikkat çekildi.  Sektörde kooperatiflerin eski gücünü yitirdiğini dile getiren sektör temsilcileri, konut kredilerinin geri ödemesinde ilerde sorunlar yaşanmasının mümkün olduğunu düşünüyor. Yapı Denetim Daire Başkanlığı'nın ani bir kararıyla uygulamaya geçen ' bir şantiye şefi 5 şantiyeye bakar' şeklindeki kuralın inşaat firmalarını zorladığını belirten iş çevreleri, 30 bin metrekareye geçmeyen yapılar topluluğunun tek şantiye olarak belirlenmesini istiyor. Sektör temsilcileri yap- satın yaygınlaştığı kentte  aşırı inşaat yığılması olduğunu  ifade ederek, doğal güzellikleri ile öne çıkan Bolu'nun Mütekabiliyet Yasası nedeniyle dikkati çekeceğini düşünüyor. Sektör temsilcilerinin dile getirdiği bir başka sorun ise kalifiye eleman eksikliği.

Bolu Konut Kredisi Kullanımında Türkiye'de İlk Sırada

Ayna Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Yerlikaya: İnşaatlarda denetim iş güvenliği ve iş kazalarının önlenmesi açısından önemli. Olay yaşanmadan şantiyeler denetlenmiyor. Denetimler düzenli olsa üzücü hikâyeler azalır.

İnşaat kayıtdışının yüksek olduğu bir sektör. Artık tüm Türkiye'de olduğu gibi Bolu'da da sektör oyuncuları bir değişimden geçiyor. İşini ciddiye alan firmalar  kayıt altına giriyor. Sürdürülebilir olmayı hedefleyen firmalar daha özenli ve kurallara uygun davranıyor. Bolu yüzde 170 artışla konut kredisi kullanımında Türkiye'de ilk sırada. Konut kredilerinde 2011 de kullanılmış kredi 47 milyon TL. Önceden kooperatife girip daire sahibi olmak isteniyordu. Şimdi alırım nasıl olsa kredi çıkar deniyor. Banka maaşının belirli bir oranının üzerine kredi vermiyor. Yüzde 30-40'ını peşin alıyorsunuz. 100 dairelik bir konut projesinin 80 dairesi kredilenmediği anda firmalar finansal sıkıntı yaşıyor.

Bolu'da satışlarda ciddi artış var ama kaç paraya satıldı, bu kredi çıkacak mı çıkmayacak mı? Bunun sorgulaması yapılmıyor şu anda. Sektör canlı, talep çekildiği an bu da ortaya çıkacak. Bolu kentsel dönüşüm çalışmalarının gerçekleştirileceği iller arasında yer alıyor. Bu konuda avantajlı bir kent olarak önemli adımlar attık. Hızlı nüfus artışı ve hızlı şehirleşme nedeniyle konut üretimi, betonla tanışmamış arazilere kayıyor. Konut ya da yapı üreten firmalar, mevcuttaki atıl arazi deposu olan bölgeleri değerlendiremiyor. Özellikle ilk yerleşim merkezlerinde, miras yoluyla oluşan çok hisseli yapı, baba toprağı anlayışı gibi nedenlerle zorluk yaşanıyor. Bu durum, firmaları tarım alanlarına kaydırıyor. Değerli tarım arazilerimiz hızla tükeniyor. Kentsel dönüşümde 'geri dönüşüm' anlayışını sağlamalıyız. Bu anlayışla birçok engeli aşabiliriz. Böylece tarımsal alanları imara açılmaz, yapılaşmaya kurban edilmez. Kentsel dönüşüm sürecini tarımsal kazanca dönüştürmeliyiz.

Depremden sonra, insanlarda, eski konutu dönüştüreyim, yeni konut alayım düşüncesi oluştu. '1+1' ve '2+1' gibi küçük dairelere olan talep arttı. Artık müşteri bizi yönlendiriyor.  Ayna Yapı 2001 yılında üniversiteyi bitirmiş üç gencin sıfır sermaye ile kurduğu bir firma. Yerel bazda çalışma konusunda sıkıntı yaşıyoruz. İnşaat firmalarının  daha önceden faaliyetteki karları bilançolara yansırken şu an faizlerin düşük oluşu sebebiyle parayı asıl faaliyet alanında değerlendirmeye başladılar. 'Büyük balık, küçük balığı yutar' zihniyetinden  kaynaklı sıkıntı var. Bu durumda ya büyüyerek büyük firmalarla rekabet edebilecek duruma geleceksiniz ya da büyük firmalarda çalışacaksınız. İşinizi düzgün yapmak istiyorsanız yerel bazda kayıtdışının size verdiği çok fazla darbe var. Sıkıntılardan biri de her önüne gelenin şirket kurup sektöre ben de oyuncuyum diyerek katılması. İşini ciddiye alan firmalar kayıt altına girmeye hazırlanıyor. Eğer girmezse 3-4 yıl sonra bu mecburi olacak. Bunu öngörüyor. Maliyeti belli olmayan konut stoğuyla da karşı karşıyayız. Siz gerekli koşullarla, şartlarla teklifinizi yapıyorsunuz ama aynı şartlar altında ve yarı fiyatına tekliflerde dolanıyor ortalıkta ama bu teklifler markasız oluyor. Müteahhitlik yapan kişiler, büyük illerde rekabet edemediği için bu sefer Bolu'ya geri dönüş yapmak zorunda kaldı. Kayıt altında olan ve finansal gücü bulunan firmaların baskısı iş yaptırmamaya başladı.

Bir Şantiye Şefi 5 Şantiyeye Bakar Uygulaması Çok Sıkıntı Yarattı

Bolu Köroğlu Yapı Denetimi firma sahibi Hüseyin Özsoy: Türkiye'de Yapı Denetim Kuruluşları ilk başta 5095 sayılı Yapı Denetim hakkında kanun hükmündeki kararname ile başladı. Daha sonra bu 2001 yılında 4708 sayılı, 2001 yılında da 5205 sayılı kanun değişikliğiyle uygulama şeklini aldı. Resmi Gazetede yayımlanan Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliği çıktı. İlk kuruluşundan 1 ocak .2011 tarihine kadar 19 pilot ilde hayata geçti. Bu uygulama 2011 yılı itibariyla 81 ile yayıldı.

Yapı denetim firmalarının iş alabilme kapasitesi bakanlık tarafından 360 bin metre kare ile sınırlandırılıyor. Ben bu sektörde 35 yıldır mesleğimi icra ediyorum. Bolu'da son zamanlarda ciddi bir inşaat artışı var. Yap-sata hızlı bir talep var. Bu yöndeki piyasada inşaatın hızla büyüdüğünü görüyorum. Önceki yıllarda yaygın olan kooperatifler hemen hemen yok denecek seviyelerde.  Hükümetin kararıyla 2012 yılı itibariyle tüm müteahhitlerin kayıt altına alınması gerekiyor.  Bir İnşaatın müteahhit  varsa şantiye şefi de olmalı. Yapı Denetim Daire Başkanlığı'nın aldığı bir kararla, bir şantiye şefi 5 şantiyeye bakar uygulaması çok sıkıntı yarattı. Böyle bir uygulamaya aniden geçildi. Daha önceden metrekareye yönelik alınan karar var. Yasada bir şantiye şefinin 30 bin metrekareye kadar iş alacağı belirtiliyor. Bunu 5 şantiye sorumluluk alanıyla sınırlandırdığınızda,  geriye dönük aldığı işlerde yeni uygulamaya uymayacak duruma düşülünce piyasada bir darlık oluştu.

Yapı Denetim Başkanlığı bu sıkıntıyı görmüş olacak ki bir an için bunu kaldırdılar ve rahatladık. Bir şantiye şefine 5 şantiye veriliyor ama  bir şantiyede 15- 20 tane yapı var. Burada tek şantiye şefi mi olacak? Bu durumun yanlış olduğunu düşünüyorum. 30 bin metrekareye geçmeyen yapılar topluluğunun tek şantiye olarak belirlenmesi gerekir. Bu konuda hükümet bir düzenleme getirmeli. Şantiye şeflerinin denetleme anında o şantiye de olamadığı görülüyor. Çünkü 5 şantiyeden sorumlu olduğu için diğerinde de olabiliyor. Kanunda orada olsun diye bir şart yok. Buna nasıl bir çözüm üretilir?

2010'dan Bu Yana 4 Projem Onaylanmadı

Detay  Mimarlık sahibi Yalçın Kocaçalıkoğlu:Detay Mimarlık, 2006 yılında kuruldu. Firmamız Bolu ilçeleri ve beldelerinde mimari taahhüt hizmetleri ile kamu kurum ve kuruluşlarının bakım ve tadilat işlerini üstlendi. Ayrıca bölgedeki tarihi konak ve binalarının role ve restorasyon bakımları konusunda uzmanlaştık.  Projelerimiz teknolojiye, doğaya uygun hazırlanıyor. İnsanlara hizmette kalite ve güvenilirliği ilke edindik. Ben bir mimar olarak ağırlıkla tarihi kamu kurum ve kuruluşların ihalelerini alıyor, projeler çiziyorum. Bu tarihi binaların restorasyonlarında  Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğü ile bazı sıkıntılar yaşıyorum. Bu kurumda çalışan bazı memurlar işleri şahsileştirerek projelerimizi onaylamıyor. 2010'dan bu yana 4 projem onaylanmadı. Alacaklarımı da alamıyorum. Sonuçta resmi kurum ama ne yapacağımı şaşırmış vaziyetteyim. Daha önceki yıllarda Ankara'dan geçirdiğimiz ve uyguladığımız projelerin şimdi bir kurumdan geçmemesinin nedeni olayın şahsileştirilmesidir. Ben bu konuyu Kültür Bakanlığı'na hatta Başbakanlığa kadar ileteceğim. Düzce'nin Akçakoca ilçesindeki bu projeler bekliyor. Bir çok mimar arkadaşımız da bu sıkıntıyı yaşıyor. 7-8 projesi hazır bekliyor ve artık bürosunu kapatma aşamasına geldi.

Öğrenci Talebi Nedeniyle 1+1 Daire Yatırımları Çoğunlukta

Makron Elektrik Limited Şirketi sahibi Özcan Yücedağ : Makron 2005 yılında şahıs firması olarak kuruldu.2005'e kadar yurdun çeşitli yerlerinde bir çok müteahhit  firmasında çalıştım. Deprem sonrası üniversitemizin hastane inşaatında göreve başladım. Genelde tesisat ağırlıklı bina projeleriyle başladık.Şu anda perakende ve taahhüt olmak üzere Bolu'da inşaat sektörüne hizmet ediyoruz. Çalıştığımız müteahhitler var. Ayrıca İzzet Baysal Vakfı'nın ihale işlerini yapıyoru. Projesi de bize ait çalışmalarımız var. 2010 yılında Bolu'da konut sektörü patladı.  1+1 yatırımları çoğunlukta. Bu da yurtlarda yatak sayısının yetersizliğinden dolayı öğrenci talebinden  kaynaklanıyor.  Bir nedeni de yeni evlenenler.Vatandaşlar bankaların faizlerinin düşük olmasından dolayı yatırımı dairelere yapıyor. 1+1 ve 2+1 dairelere özellikle son iki yıldır talep çok fazla. 2 büyük deprem yaşayan bu bölgede yeni daireye çıkmak isteyenlerde çoğunlukta.

Artık kooperatife de ihtiyaç duyulmuyor. Yap-satta özellikle bankalardaki finans sektöründeki rahatlamanın etkisi büyük. Bolu finans açısında pek sıkıntı olmayan bir il. Mevduatın sıcak paraya dönüştürülmesinin en kestirme yatırım yolu inşaat. Bolu'da aşırı derecede inşaat yığılması var. Biz bekliyoruz ne zaman duracak diye ama böyle giderse durmayacak. Bizim proje aşamasında  aralık ayından bu yana yaptığımız daire bazlı proje sayısı 600'ün üzerinde. Otopark ücretlendirme konusunda yığılma oldu. İnşaatlardaki denetimler artıyor. Ehliyetsiz insanların inşaatlarda çalışmasını istemiyoruz. Bununla ilgili kanun 1 yıl içinde onaylanabilir. Bolu'da yetişmiş eleman sıkıntısı var. Yetişmiş elemanda alamıyoruz. Artık çıraklık dediğimiz olay bitti. Meslek Lisesi mezunları da kısa süreli çalışıyor.

Bolu'da 30 Binanın Enerji Kimlik Belgesi Alınmış Durumda

Zein Yapı Mühendislik ortağı mimar Necdet Bilgi : Zein Yapı, farklı firmalar ve farklı tecrübelerin birleşimiyle 2010 yılında kurulduk. Isı yalıtımı  alanına ağırlık verdik. Dünyanın fosil kaynakları tükenme aşamasında. Isı yalıtımı bu nedenle çok önemli. Türkiye'de sadece 2000 yılından sonra yapılan binalarda ısı yalıtımı var. 2000 yılından sonraki binaların toplamıyla sadece ısı yalıtımı yapıldığında Türkiye'nin bugün için kullanmış olduğu enerjinin yüzde 15'ini tasarruf edilebiliyor. Bu yaklaşık 1.7 milyar dolara tekabül ediyor. Bu alanda Bolu'da kısa sürede örnek olabilecek güzel işler yapmaya çalıştık. Yaptığınız iş kaliteli olursa duyulur ve fısıltı gazetesinde reklam olur. İnsanlar bunu birbirine aktarır. Fakat bilinç eksikliği ya da bilgi kirliliğinden dolayı bazı sıkıntılar yaşıyoruz. Bolu'da kalifiye eleman sıkıntısı da var. Şu anda ısı yalıtımı olmayan binalar iskan ruhsatı alamıyor. Bununla ilgili kriterler var. Mesela Bolu'da 5 santimden aşağı yalıtım yapılmıyor. Binalarda performans yönetmeliği 2011'de yürürlüğe girdi.

Binalara A'dan G'ye kadar olmak üzere kimlik de verilecek. A-B-C geçerli olan bir kriter olacak diğerleri de güçlendirilmesi, iyileştirilmesi gereken binalar olarak görülecek. Bu kimlik belgesi eski binalarda enerji danışmanlık firmaları tarafından verilebilecek. Yeni binalarda mesela biz inşaat mühendisleri, makine mühendisleri bu kimlik belgesini verebiliyoruz. Bu kural 2017 yılına kadar bu eski binalarda dahil olmak üzere tüm binalara getirilecek. Şu anda Bolu'da 30 binanın enerji kimlik belgesi alınmış durumda. Bu sayı daha da artar çünkü iskan belgesi almanın şartı enerji kimlik belgesi oldu artık binalarda.

Yerelde İşler Yap-Sat Yerine Sat-Yap Şeklinde Gidiyor

Ayna Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Durmuş Ali Uzman:15 yıldır Fransa'da inşaat işleri yapıyoruz. 6 . Fransa'dan buraya gelince aynı iş üzerinde biraz zorlandık. Fransa'da  bir inşaat firması olarak sadece inşaatla ilgileniyorsunuz, yap-sat sistemi yok. Bu nedenle sadece inşaat konusunda uzmanlaşılıyor.

Fransa'da yap-sat mantığı olmadığı için  işinizi en kısa sürede denetçilerin de gözetiminde, en uygun ve kaliteli şekilde bitirmek zorundasınız. Maliyet Türkiye'den 3 kat daha fazla. Isı yalıtımı, izalosyonu Bolu'da 5 santim olurken Fransa'da 14-15 santim yapılıyor. Projeler elimize hazır geliyor. Biz inşa aşamasını yapıyoruz. Oradaki sistemi burada oturtmak için araştırmalar yaptık. Ancak işçilerin ve şantiyenin güvenliğini sağlayacak yeterli malzeme, materyal yok. Bunun çalışmasını yapıyoruz. Ben yaptığım işin her aşamasından sorumluyum. Bunun için ayrı bir firmaya sigorta ödüyorum. Yapılan işin geri dönüşümü açısından da böyle bir sistem getirilmiş. Sorumlu olduğum için, firmamın zarar görmemesi için  işimi en iyi şekilde yapıyorum. Fransa'da böyle bir sistem var. Bu manada da tabii çok bir sıkı denetim var. Bir şantiyeye bazen 2-3 ayrı kurumdan denetçiler geliyor. Sistem olarak aynı aslında. Ben şimdiye kadar işleyen en iyi yapı denetimini gördüm aslında. Tüm bu sistem içerisinde gözden bir şey kaçmamış oluyor.

Her inşaatın karnesi var. Fransa'da bir dairenin fiyatı şehir merkezinde 200-250 bin euro civarında.. Bolu bugüne kadar bir çok uygulamada pilot bölge olarak kullanıldı. Ankara-İstanbul arasındayız ve Türkiye' nin en zengin illerinden biriyiz. Mütekabiliyet Yasası'nda Bolu dikkati çekecektir. Doğal güzellikleri var. Yaşanılası bir il. Bunları ön plana çıkararak tanıtmamız gerekir. Konut sektöründe yerelde işler genelde yap-sat yerine sat-yap şeklinde gidiyor. Bazen iş taslak halinde bile bitirilebiliyor. İnsanlar artık parasını konuta yatırıyor. Bu bilinç son yıllarda arttı. Banka faizlerinin düşük olması da buna etkendir. Eski binalarda fiyat düşüşü yeni binalarda da fiyat istikrarı var.  

Kentte Yeni ve Modern Binalara Doğru Bir Geçiş Var

Dünya Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni Hakan Güldağ:Bolu'da konut sektöründe çok ciddi bir gelişme ve dönüşüm var. Bolu var olan konut stoğunu yavaş yavaş terkediyor. Yeni ve modern binalara doğru bir geçiş var. Bolu emekli kesim için de belki Antalya kadar olmasa bile hem İstanbul ve Ankara'ya yakınlığı hem de temiz havası ve yeşilliği ile belli bir cazibe oluşturabilecek bir yer. Kentin gürültüsünden kaçanlar için uygun bir yer. Emekli kesimin de 1+1 dairlere dönüş yapacağını tahmin ediyorum. Aynı zamanda çekirdek aile sayısının ve bu duruma paralel olarak Bolu'da da hane sayısının artması gerçekten mükemmel bir fırtınanın doğmasına neden oluyor. Bolu'da denetim firmaları da artan sayıları ile düzgün işler yapıyor.

Bolu'da konut fiyatları belli bir yükselme içerisinde ama çok yüksek fiyatlara konut satışın gerçekleştirilmediği, projelerin devam ettiği anlaşılıyor. Dönüşümle beraber bir kabuk değişimi var. Bu dönüşümle birlikte ortaya çıkan 2 sıkıntı var. Onlardan biri bu yapılaşmayı kaldıracak ölçüde bir altyapının olmayışı, bu konuda bir yatırım yapılması önceliğini doğuruyor. Bir de sektörün içinde bulunduğu büyüme nedeniyle firmaların ilerleyen günlerde daha tedbirli olması gerekebilir. Gayrimenkul sektörüne ilgi gösteren yatırımcının da projeler bazında daha seçici hale gelmesi, sektörü iyi okuyan sektör temsilcilerinin de kendi tedbirlerini almaları yönünde bir takım sinyalleri görmelerini sağlıyor.

İnşaat Sektöründe Öne Çıkan Talepler

*Bolu'da verimli tarım arazilerinde yapılaşmaya dur demek için  konutta geri dönüşüm yaygınlaştırılsın,

*'Bir şantiye şefi 5 şantiyeye bakar' kuralı sektörü zorluyor. 30 bin metrekareye geçmeyen yapılar topluluğu tek şantiye sayılsın,

* İnşaatlarda denetim iş güvenliği ve iş  kazalarının önlenmesi açısından çok önemli. Denetim düzenli hale getirilsin,

*Ehliyetsiz insanların inşaatlarda çalışmasının önüne geçilmesi için 'kanun desteği' acilen yürürlüğe girmeli,

*Çıraklık sisteminin bitmesi, meslek lisesi mezunlarının kısa süreli çalışması nedeniyle oluşan yetişmiş eleman sıkıntısına çözüm bulunsun,

*Mütekabiliyet Yasası'nda Bolu avantajlı. Doğal güzellikleriyle yaşanılası bi kent olan Bolu'nun bu konuda öne çıkarılması için tanıtıma ihtiyaç var.

*Bolu konut sektöründeki ciddi düzeydeki gelişme ve  dönüşümü desteklemek için altyapı yatırımları da aynı hızla artırılmalı