Bankalar semtlere göre konut fiyatlarının haritasını çıkaracak

İSTANBUL - Mortgage sisteminin gelişimi ve sağlıklı işleyebilmesi için büyük önem taşıyan konut değer indeksi için Türkiye'de de düğmeye basıldı. Mortgage sistemi deyince ilk akla gelen ABD ve İngiltere gibi ülkelerde yoğun biçimde kullanılan konut değer endeksi sayesinde her şehrin mahalle bazında metrekare fiyatları çıkarılarak daha sağlıklı ve hızlı kredilendirme sağlanacak. Türkiye'de de bu iş için start alındığını ve çalışmaların sürdüğünü belirten bankacılık çevreleri, bu sayede konut fiyatının tespitinde hem eksperin raporu hem de o bölgeye ait metrekare fiyatları sayesinde daha sağlıklı karar verebileceklerini söyledi. Bankacılar, bu endeks verilerine vatandaşların ulaşamayacağını ancak bankalardan elde edecekleri bilgi sayesinde daha doğru tercih yapabileceklerini vurguladı. Büyütmek için tıklayınız Edinilen bilgiye göre projeyi Kredi Kayıt Bürosu yürütüyor. Bankaların ortaklığı ile kurulan Kredi Kayıt Bürosu halen milyonlarca kişiye ait kredi kartı, ATM kartı ve kredi bilgilerini başka deyişle bankalardan hizmet alan herkesin tüm finansal bilgilerini muhafaza eden ve bankaların müşterilerinin kredi ve kart taleplerini bir dakikada verebilmesinin altyapısını sağlayan kuruluş olarak tanınıyor. Sistem nasıl işleyecek? Konut değer endeksinin uygulamaya girmesi durumunda bankalara konut kredisi için başvuranların alacakları konutun adresini verdiği an tek tuşla ve saniyede o bölgenin metrekare fiyatı çıkarılabilecek. Sistemin sağlıklı işleyebilmesi için dünyadaki uygulamalarda da görüldüğü gibi semt bazında metrekare fiyatlarının çıkarılması gerektiğini söyleyen bir bankanın üst düzey yetkilisi sistemin halen kurulma aşamasında olması yüzünden teknik detayları bilmediklerini ancak yurtdışındaki uygulamaları doğrultusunda yürütülmesini beklediklerini vurguladı. Mortgage kredilerinden sorumlu bankacılardan edinilen bilgiye göre sistem şu şekilde işleyecek: Mahallenin metrekare fiyatı çıkarılacak: Semt bazında fiyat çıkarılması çok önemli. Çünkü yan yana semtler arasında bile çok büyük fiyat farklılığı var. Bankacılar ise "hangi kategoride yapılacağını bilmiyoruz ancak mahalleye kadar indirilmesi gerekiyor" görüşündeler. Altı ayda bir güncellenmeli: Sistemi yürütecek olan Kredi Kayıt Bürosu örneğin altı ayda bir bölgelerin metrekare fiyatlarını güncelleyecek. Bu sayede bölgelerdeki konut fiyatlarının da yıllar itibarıyla seyri takip edilebilecek. Semte göre kredi miktarı artabilecek: Konut değer endeksi sistemi sayesinde hangi bölgenin ne kadar prim yaptığı da ortaya çıkacak. Türkiye'de halen bankalar konutun yüzde 75'ini kredilendiriyor. Bankacılara göre, hızlı prim yapan bölgelerde bankalar yurtdışı uygulamalarında olduğu gibi bu primi göze alarak örneğin konutun yüzde 90'ını kredilendirecek. Bu konuda İngiltere örneğini veren bir bankacı, "İngiltere'de yüzde 120 kredilendirilen konut bile var" dedi. Eksper sistemi de korunacak: Konut değer endeksi uygulamaya girdiğinde eksper sistemi kalkmayacak. Ancak bankalar endeks sayesinde eksperlerin verdiği fiyatları test etme fırsatına kavuşacak. 'Asya, mortgage kriz yaratmasın diye önlem aldı' HSBC Asya Bölgesi Bireysel Bankacılıktan Sorumlu Grup Başkanı Nick Sibley, 1990'lı yıllarda mortgage sistemiyle tanışan ve özel sektöre tam serbesti tanıyan Asya ülkelerinde hükümetlerin zamanla büyük krizlere zemin oluşturabilecek gayrimenkuldeki balonu söndürebilmek amacıyla vergisel ve hukuksal çok sayıda önlem almak zorunda kaldığını açıkladı. Mortgage sistemi ile 6 Haziran'da tanışan Türkiye'de bunun yeni fırsatlar yaratacağına vurgu yapan Nick Sibley buna karşın Asya ülkelerindeki tecrübelerine dayanarak, "Ancak burada da hükümetin özel sektör ile ilişkisi önemlidir" uyarısında bulundu. Hong Kong, Çin, Tayland, Sri Lanka, Hindistan, Malezya, Yeni Zelanda, Kore, Singapur gibi ülkelerin yer aldığı Asya Bölgesi'nin bireysel bankacılıktan sorumlu başkanı olan Nick Sibley, Asya krizi öncesi ve sonrası bu ülkelerdeki tecrübelerini Radikal gazetesi adına şöyle özetledi: Mortgage'da başarılı model yok: İpoteğe dayayı konut finansmanı (mortgage) sisteminde halihazırda istikrarlı ve başarılı bir model henüz üretilememiştir. Zamanla kontrol devlete geçiyor: 1990'ların başından itibaren hızlı bir büyüme içine giren Asya-Pasifik ülkelerinde (Çin, Endonezya, Güney Kore ve Tayland) hızlı kentleşme, ekonomik liberalleşme ve finansal büyüme sonucunda konut sektöründe büyüme de hızla arttı. Özel sektörün emlak sektörünü ağırlıklı kontrol ettiği Asya pazarlarında kamu ve sosyal kurumlarla işbirlikleri sınırlıdır. Devlet ise mortgage sisteminde gerekli olduğunu düşündüğü anlarda sistemi kontrol etmek adına attığı adımlarla kendini gösterir. Ancak bizim gözlemlerimiz devletin bu tip yaklaşımları benimseyip, sisteme dahil olduğu ülkelerde uygulamaların zamanla ters yönde ilerleyip, ağırlıklı devlet kontrolü altına girdiği yönündedir. Türkiye yeni fırsatlara açık: Türkiye ekonomisindeki gelişmeleri mercek altına aldığımızda mortgage sisteminin hayata geçmesi ile gayrimenkul edinmek isteyen tüketicilere yeni fırsatlar sunacağı bir gerçektir. Ancak, burada da hükümetin özel sektör ile ilişkisi önemlidir. Bu bağlamda da son dönemde ekonomide yakalanmış istikrarın korunması ve faizlerin düşürülmesi sistemin sağlıklı şekilde işlemesi için faydalı olacaktır. Para spekülatif konut projelerine gitti: 1990'ların ortasında Asya'da faiz oranlarının düşmesi ile birlikte yatırımcılar için ucuz finansman olanağı doğdu. Banka kredilerinin büyük bir bölümü spekülatif gayrimenkul projelerine verilirken, 1990-1996 döneminde yabancı fonların da girişiyle banka kredilerindeki büyüme oranları Gayrisafi Yurtiçi Hasıla (GSYİH) büyüme oranlarını geçti. Takipteki kredi oranları katlanarak büyürken, ABD faiz oranlarındaki yükselişle ekonomik sistem tepetaklak oldu. Gayrimenkul sektöründeki krizle beraber bankacılık sektörü de ağır bir darbe yedi. Burada bankaların sektör hakkında yeterli bilgiye sahip olmaması, sistemin şeffaf işlememesi ve kredi analiz ve denetimlerin etkin şekilde gerçekleştirilmemesi etkili olmuştur. Bununla birlikte, borç kaldıraç oranlarının beklentiler doğrultusunda yüksek tutulması da krizi tetikleyen faktörler arasında yer aldı. Kore vergi yükseltti Asya krizinin ardından konut finansmanı yönetimi her ülkede farklı uygulamalar ile yeniden inşa edilmiştir. Kamu kuruluşları doğru konutlaşma ve şeffaf bir finansal altyapının oluşumunda gerekli politikaları hayata geçirip, sistemin gelişimini teşvik ederken, diğer yandan da konut fiyatlarının kontrollü artması için sistemden elini çekmemektedir. Kore Mortgage Corporation (KoMoCo) İnşaat ve Ulaştırma Bakanlığı, Kore Gayrimenkul ve İnşaat Bankası (MOCT), Kookmin Bank, Kore Merkez Bankası ve Samsung Sigorta şirketinin ortak girişimleri doğrultusunda 1999 yılında kuruldu. Kore'de ikincil ipotek piyasasının oluşması Asya'da yaşanan derin ekonomik kriz sonrası dönemde Kore hükümetinden büyük destek alarak kurulan KoMoCoKore'de aktif olarak ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesine olanak sağlamıştır. Öte yandan kuruluşundan bu yana devlet aşağıdaki uygulamaları hayata geçirerek, sistemde değişikliklere gitmiştir: Konut pazarındaki beklentilerin yükselmesi ve yatırımların artması ile 2005 itibarıyla mevzuatta değişiklikler yapılarak, gayrimenkul balonunu söndürmek için bazı uygulamalar hayata geçirilmiştir. Bu uygulamaların bazıları, konut kredilerinin gayrimenkul değerine oranının düşürülmesi, borç-gelir rasyosunun azaltılması, yüksek emlak vergilerinin hayata geçirilmesidir. 2006 yılının ikinci döneminde ülkede faaliyet gösteren bazı yerel kurumların uzun vadeli ipotek finansmanı için düşündüğü proje finansmanları durdurulmuştur. Bankaların kredi portföylerini konut finansmanı ile büyütmemeleri için otoriteler uyarıda bulunmuş ve yatırımlarda daha ihtiyatlı olmaları için denetleme kurumları ikazda bulunmuştur. Eylül ayında hayata geçirilmesi beklenen yeni gayrimenkul yasası ile fiyat artışlarında üst sınırın belirlenmesi ve konut fiyatlarının bu orana göre belirlenmesi gündemdedir. Pazarın durumu Tüm bu gelişmeler doğrultusunda, Kore'de gayrimenkul sektöründe az da olsa pozitif bir ilerleme kaydedildi. Konut sektöründe büyüme düzene girerken, borç-gelir oranlarındaki uygulamalar bankaların borçlanma taleplerini düşürdü. Bununla birlikte bankaların sisteme girişleri artırmak amacıyla düzenlediği düşük fiyat uygulamaları ve benzeri pazarlama kampanyalarına da sınırlama getirildi. Çin konut fiyatlarını sabit tutuyor Ekonomideki serbestleşme ile birlikte, Çin'de konut edinme uygulamalarına da kolaylıklar getirildi. Özellikle büyük şehirlerde toplu konut yatırımlarında ciddi artış yaşanıyor. Emlak sektörü hızlı büyümenin tadını çıkarırken, hükümet ise gelişmeler doğrultusunda aşağıdaki uygulamaları hayata geçirdi: 2006 yılında empoze edilen bir dizi makroekonomik uygulamalar doğrultusunda gayrimenkul sektöründeki büyümeyi kontrol altına almak için Çin'in önde gelen şehirlerinde konut fiyatları stabilize edildi. Özel Mülkler için gelir vergileri hayata geçirilecek. Yabancılar için mülkiyet edinmede sınırlamalar getirildi. Buna göre offshore şirketler Çin'de mülk sahibi olamazken, yabancı yatırımcılar sadece şahsi kullanımları için Çin'de konut sahibi olabilecek. Bu karar doğrultusunda konut sektöründe yabancı yatırım oranı büyük ölçüde düştü. Pazarın durumu Tüm kontrol mekanizmalarına rağmen Çin'de, emlak sektörü büyümeye devam etti. 2006 yılında Shanghai, Beijing, Guangzhou ve Shenzhen şehirlerinde konut fiyatları sırasıyla yüzde 7, yüzde 22, yüzde 20.3 ve yüzde 36.7 oranında artış gösterdi. Yerel bankalar konut kredileri ve finansman pazarından pay kapmak için düşük faiz uyguladı. Citibank, Development Bank of Singapore (DBS), gibi büyük bankalar pazara girmeye ve agresif pazarlama çalışmalarıyla birincil pazarda etkili olmaya başladı.