Bankalar arasında mortgage savaşı

Mortgage yasasının çıkması ile birlikte kredi pazarında rekabet canlandı. "Maç başlıyor" diyen bankalar, müşterilerine taksitlerini gelirine göre ayarlayabilecekleri paketler hazırladı. Yarışta bir adım öne geçmek isteyen bankalar ekspertiz, tapu masrafı, emlak komisyon bedelini bile mortgage kredi paketlerine soktu. Orta ve alt gelir grubunu konut sahibi yapmayı hedefleyen mortgage yasası, inşaatçıları bu gelir grubuna yönelik konut üretmeye henüz teşvik etmedi ama ev almak isteyenleri fonlayacak bankalar mortgage kredisi vermek için yarışa başladı. "Maç başlıyor" diyerek kolları sıvayan bankaların yeni dönemin galibi olabilmek için ekspertiz, tapu masrafı, emlak komisyon bedeli gibi tüketiciyi konut alırken zorlayan ekstra harcamaları mortgage paketlerine soktu. Pazardaki rekabeti kızıştıran etmenlerin başında ise kredi faizlerinin bugünkü durumu geliyor. Mevcut faiz oranları ve vadeleri nüfusun yüzde 90'ını oluşturan orta ve alt gelir grubunu ev sahibi yapmaya elvermediğinden, bankalar müşterilerin taksitlerini ayarlayabileceği ürünlerle orta gelir grubundakileri de pazara çekmeye çalışıyor. Ev sahibine de kredi var Bankalar açısından konut kredileri yüksek gelir getiren cazip ürünler haline geldi. Bugün hazine bonosunda yüzde 19 ile iki yıllık bir aktif yaratabilen bankalar konut kredilerinde aynı faizle 5-10 yıllık aktif yaratabiliyor. Bu nedenle tüm bankaların amacı, Türkiye'de 24 milyar YTL seviyesinde seyreden ama mortgage ile 3 yılda 80 milyar YTL'ye ulaşması beklenen kredi pazarından aslan payını almak. Bu nedenle "Kişiye Özel Çözüm" sloganları ile müşterilerine yaklaşan bankalar mortgage yasasının getirdiği yasal zeminden yararlanıyor. Bankalar bu kapsamda sadece evi olmayanlara değil, evi olup da yeni bir ev almak isteyenleri veya başka bir ihtiyacını karşılamak isteyenleri de portföyüne çekmeye çalışıyor. Yapı Kredi, Akbank, Finansbank ve Garanti Bankası'nın reklam kampanyaları ile mortgage paketlerini duyuruyor, diğer bankalar ise hazırlıklarını sürdürüyor. Denizbank, Şekerbank ve Türk Ekonomi Bankası ilk defa ev alacak olanlar ve yabancı müşteriler gibi özel müşteri kitlelerini hedefleyen ürünler hazırlıkladıklarını belirtiyor. Denizbank ortağı Dexia'nın Konut Finansmanından Sorumlu Direktörü Martijn Van Mancius şu an alıcı kitlesinin genç ve yaşlı tüketiciler olduğunu, ama onları da mevcut faiz ve vade yapısı ile ev sahibi yapacaklarını söylüyor. Denizbank Finansal Hizmetler Grup Başkanı Hakan Ateş ise "Maç şimdi başlıyor. Mortgage kredilerinde öncü banka olma hedefine odaklandık" diyor. Ortalama kredi vadesi 7 yıl Finansbank Bireysel Bankacılık Birim Yöneticisi İsmet Erdem, mevcut konjonktürde orta üzeri ve üst gelir grubunun kredi alabildiğini söyledi. Türkiye'de ortalama kredi vadesinin 7 yıl, kredi miktarının ise 65 bin YTL olduğunu belirten Erdem, "Aylık bin 250 YTL'ye gelen ödemeler için hane gelirinin 3 bin 750 YTL olması gerekiyor ki bugünkü faizle kredi kullanabilsinler" dedi. Konut kredilerinde asıl büyümenin henüz yaşanmadığını vurgulayan İsmet Erdem, işin ciddi anlamda hızlanabilmesi için enflasyon ve reel faizlerin yüzde 5'in altına gerilemesi gerektiğini vurguladı. Erdem, "Enflasyon ve reel faizin yüzde 5 olduğu durumda yıllık faiz yüzde 10'dur, bunun da aylığı yüzde 0.80'e denk gelir. Ancak bu seviyeler gündeme geldiğinde hiç hitap edilmemiş kitlelere kredi verilmesi gündeme gelir" dedi. Sunulan ürün paketleri sabit faiz seçenekleri üzerine dizayn edilmiş. Mortgage yasasının sunduğu değişken faiz seçeneği ise henüz ürün paketlerinde yer almıyor. İsmet Erdem bu durumu müşterinin henüz bu ürüne hazır olmaması ile izah ediyor. Erdem, "Biz banka olarak teknik açıdan da hazırız. Sanayi Bakanlığı'ndan formlar geldiğinde bu ürünleri sunacağız ama açıkçası başlangıçta fazla talep olacağını düşünmüyoruz" dedi. Yabancı uyruklulara da ürün olacak Yapı Kredi Perakende Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Sönmez, tüketicilerin gelir ve harcamalarını dikkate alarak ürün seçebileceğini söyledi. Sönmez, "Örneğin her yıl gelirinin artacağını düşünen müşterilerimiz artan taksitli mortgage ürününü tercih edebilir'' dedi. Yapı Kredi Bankası Türkiye’deki yabancı uyruklulara yönelik çalışmaları bulunduğunu açıklarken, Denizbank Finansal Hizmetler Grubu Başkanı Hakan Ateş de yabancılara kredi kullandırılması hakkında yasal bir engel olmadığını belirterek bu konuda yeşil ışık yaktı. Bankaların bu yöndeki hazırlığı sürdüğü için yabancılara yönelik yeni ürünlerin yapısı şu an bilinmiyor. Ancak az da olsa halen yabancılara kredi kullandıran bankaların uygulamalarında, yabancı müşterilere teminatın yüksek tutularak, konutun yüzde 50-60'ına kadar kredi verildiği görülüyor. Türk müşterilerde ise bu oran yüzde 80'e kadar çıkıyor. Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölümü Başkanı Cem Muratoğlu da, bazı bölgelerde önemli boyut tutan yabancı taleplerine yönelik olarak ev fiyatının en az yarısını kredilendirme hazırlıklarının olduğunu söyledi. Seyyar mortgage hizmeti de başladı Avrupa'nın mortgage lideri BNP Paribas kuruluşlarından olan UCB, Türk Ekonomi Bankası (TEB) çatısı altında "TEB UCB Mortgage Danışmanlığı" adı ile Türkiye’de faaliyete başladı. TEB UCB Mortgage Danışmanlığı Genel Müdürü Michel Thebault 3 yılda 1 milyar YTL'lik hacme ve yüzde 1,5’lik pazar payına ulaşacaklarını açıkladı. Thebault, "Yeni projelerden önce ikinci el konut piyasasını hedefleyeceğiz" dedi. TEB UCB Mortgage Danışmanlığı, sadece anlaşmalı olduğu emlak ofisleri aracılığıyla kredi verecek. TEB Bireysel ve İşletme Bankacılığı Genel Müdürü Yardımcısı Cemal Kişmir seyyar mortgage hizmet modelinin bir ilk olduğunu belirterek TEB'in şubelerinde verilen konut kredisi hizmetlerinin eskisi gibi devam edeceğini söyledi. İş Bankası'nın ise şimdilik piyasaya sürdüğü yeni bir ürünü yok. İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi bankanın önümüzdeki dönemde farklı ürün dizaynları ile kendisini ifade edeceğini açıkladı. Hangi bankanın ne tür ürünü var Banka için mevduatı garantileyen ürünler Akbank'ın kendini ödeyen konut kredisi ile tüketici faiz oranını sıfırlayabiliyor, banka da vadesiz mevduat hesabını garantilemiş oluyor. Çünkü bankadaki vadesiz mevduat hesabındaki birikimler ne kadar çok artarsa kredi taksitlerinde o kadar indirim sağlanıyor. Vadesiz mevduat hesabının bakiyesinin en az bin YTL olması gerekiyor. Kendini ödeyen konut kredisinin vade ve faiz oranı eşit taksitli konut kredisi ile aynı. Banka her ay sonunda bir sonraki ayın indirimli taksidini e-mail veya SMS ile müşteriye duyuruyor. Hizmet bedelini veya faizi peşin almak Akbank’ın 120 aya kadar vadelerde uyguladığı indirimli kredi ürününde müşteri kredi faizinin bir kısmını önceden ödeyerek faizleri indiriyor ve taksit yükü hafifliyor. Örneğin 120 ay vadede alınacak 100 bin YTL’lik kredi için başlangıçta yüzde 5 komisyon ödeyenin aylık taksidi bin 901.5 YTL’den bin 803 YTL’ye düşerken, yüzde 3 komisyon ödeyenin taksidi bin 835 YTL, yüzde 1 komisyon ödeyenin bin 876 YTL’yi buluyor. Finansbank'ın aynı isimli ürününde ise vadenin son dörtte birlik diliminde kredi taksitlerinin yüzde 50 indirimli faizle ödenme imkânı yaratılıyor. Finansbank'ın ürününde minimum vade 60, maksimum vade 180 ay olarak uygulanıyor. Yapı Kredi Bankası'nın düşük faizli kredisinde de hizmet bedeline göre müşteri daha düşük faiz ödüyor. Örneğin 30 bin YTL kredi için 12 ay vadede bin 35 YTL, 24 ay vadede bin 910 YTL ve 36 ay vadede 2 bin 713 YTL'lik hizmet bedelini krediyi alırken ödemesi halinde, uygulanacak faiz oranı yüzde 0,99’a düşüyor. Bankanın 240 aya kadar vadelerde, hizmet bedeli dahil konut kredi faizi ise yüzde 1,45 seviyesinde. Benzer bir ürün Garanti Bankası'nda indirimli konut kredisi adıyla tüketiciye sunuluyor. Garanti Bankası 240 aya kadar vadelerde yüzde 1,44 faiz uyguluyor. Kredi masraflarına ayrı kredi Yapı Kredi Bankası'nının anahtar teslim mortgage ürünü ve Finansbank'ın her şey dahil konut kredisi ürünü, kredi alırken yapılacak harcamaların (sigorta, ekspertiz, emlakçı komisyonu gibi) peşin ödemek istemeyenler için düşünülmüş. Bankalar bu ihtiyaçlar için tüketiciye ayrı bir ihtiyaç kredisi kullandırıyor. Çeşitli bankalar önceden de bu tür durumlarda bireysel ihtiyaç kredisi kullandırıyordu ama yeni ürünlerde krediyi alanlar, yüksek olan ihtiyaç kredisi faizinden değil, daha düşük olan konut kredisi faizinden borçlanıyor ve konut kredisine sağlanan yüzde 5'lik BSMV muafiyetinden faydalanmış oluyor. Örneğin Yapı Kredi'de ihtiyaç kredi faizi yüzde 1,69, konut kredi faizleri yüzde 1,45. Yine ihtiyaç kredisinde vadeler daha kısa tutulurken, örneğin Finansbank'ın ürününde 360 aya kadar ihtiyaç kredisi kullanmak mümkün oluyor. Evi olana kredi verilmesi Yapı Kredi Bankası'nın yüzde 100 Mortgage ürününde, banka mevcut evini teminat gösterene yeni evi için ödemesi gereken kredinin yüzde 100’ünü sağlıyor. Oysa evi olmayıp da yeni ev alacak olanlar için bu oran her bankada en fazla yüzde 80'e kadar çıkıyor. Finansbank'ın da ev sahipleri için kredi uygulamasında ev sahiplerine ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri için kefilsiz kredi veriliyor. Örneğin evin toplu ödeme gerektiren harcamaları için 60 aya varan vadelerle, sahip olunan konutun değerinin yüzde 50'sine kadar ihtiyaç kredisi kullandırılıyor. Gelire göre taksit düzenlemek Bankaların bazı ürünleri de gelir durumunun gelecekte değişebileceğini öngörenler için hazırlanmış. Yapı Kredi Bankası’nın artan taksitli veya azalan taksitli ürünleri gibi. Bu ürünlerde tüketiciye aylık geri ödemelerine bir süre eşit tutarda devam edip, belirli bir aydan sonra bu rakamı artırmak-azaltmak seçeneği sunuluyor. Banka bireylerin tercihine göre ürünü şekillendirdiği için örnek bir ödeme planı sunmuyor. Garanti Bankası’nın aynı amaca yönelik ürünü ise Kademeli Kredi ismiyle uygulanıyor. HSBC'nin de azalan faizli konut finansman ürünü bulunuyor. Bu üründe banka ilk yıl yüzde 1,67 olan faizi, ikinci yıl 1,59'a, beşinci yıl yüzde 1,35'e, 8. yıl yüzde 1,14'e ve onuncu yıl ise yüzde 0,89'a düşürüyor. Düzenli ek geliri olanlara ürünler Garanti Bankası’nın ara ödemeli kredisi düzenli ek geliri olanlara yönelik. 240 aya kadar vade yapılan ürünle her 3,6 veya 12 ayda bir olmak üzere tüketici ek ödeme yapabiliyor, böylece aylık taksit ödemelerini düşürüyor. Örneğin yılda 16 maaş alıyorsanız, üç ayda bir daha fazla ödeme yaparak, diğer aylardaki taksitlerini düşürüyorsunuz. 10 bin YTL’lik kredi için ara ödeme zamanlarında 275 YTL, diğer zamanlarda ise 175 YTL aylık taksit ödüyorsunuz. Masrafsız kredi uygulaması Finansbank geçtiğimiz günlerde masrafsız kredi uygulaması başlattı. Bu uygulama ile kredi kullanan tüketicilerden komisyon hizmet bedeli, dosya ücreti, ekspertiz ve ipotek masrafı alınmıyor. Kredi kullanan tüketici sadece sigorta masrafını ödüyor. Kredinin faizi yüzde 1,49 olarak belirlendi. Masrafların tutarı bankadan bankaya değişmekle birlikte genelde bin 650 ile 2 bin 250 YTL arasında seyrediyor. Bu masraflar 1,42 olması gereken faizin 1,'e kadar çıkmasına neden olabiliyor. Ödeme ertelemeli krediler Finansbank'ın ana para ertelemeli kredisi gibi ürünler tüketiciye ana para ödemesini 5 yıla kadar erteleme imkânı veriyor. Tüketici ilk aşamada düşük taksitler ödeyerek, kendi masrafların düzenliyor. Örneğin 84 ay vadeli 100 bin YTL kredinin ilk 28 ayında taksitleri bin 420 YTL düzeyinde ödüyorsunuz. Ana parayı ödemeye başladığınız 29. aydan itibaren aylık taksitiniz 2 bin 600 YTL'ye çıkıyor. Ancak bu model daha uzun vadeli kredilerde tüketiciye fazla avantaj sağlamıyor. 360 ay vadeli, 100 bin YTL'lik bir kredide 60 aya kadar taksit bin 420 YTL iken, 61. aydan sonra bin 444 YTL'ye çıkıyor. Selma Şenol/Referans