Acele etmeyin, faiz daha düşecek

Ertuğ Yaşar'ın Haberi Bir haftadan bu yana gazeteler, en büyük reklam müşterileri bankaların "gazı ile" haber üzerine haber yapıyorlar. Neymiş, konut kredisi faizleri aylık yüzde 1,00'in altına inmiş. Öncelikle bu haberler, tamamen yanlış yönlendirilmiş haberlerdi. Çünkü faizi aylık yüzde 1,00'in altına inen konut kredileri, 12 aylık kredilerdi. Ne Türkiye'de ne de Batı dünyasında gerçek konut kredileri (hani o "mortgage" denen krediler), 12 aylık olmaz! En kısa konut kredisi on yıllık olur. Türkiye gibi konut kredilerini yeni keşfeden bir yüksek faiz ülkesindeyse son krize kadar en çok yeğlenen kredi vadesi 60 aylık (5 yıllık) konut kredisiydi. Neyse, pazar günü ortaya çıktı ki 60 aylık konut kredilerinde faiz aylık yüzde 1,00'in altına inmiş. Ama aşağı eğilim burada durmayacak; en başta da yazdığımız gibi, bizce aylık yüzde 0,70'e kadar sürecek. Nedeni hem arz hem talep yanlıdır. Önce talep yanından, yani konut kredisi talebinden başlayalım. Geçen yıl eylül ayında küresel kriz başladığında bile Türkiye'de konut kredileri faizleri oldukça yüksekti. Kriz öncesinde aylık konut kredisi faizi yüzde 1,20-1,30 bandında idi. Krizle birlikte aylık konut kredisi faizleri gök kubbeyi aştı (yüzde 1,50 ve üzeri; hatta yüzde 2,00'ler bile görüldü). Böyle olunca, konut kredisi talebi tamamen kurudu. Konut fiyatları hızla düşmesine karşın kimse konut kredisi almadı. Zaten bu nedenle, yıl başından bu yana Türkiye'deki toplam konut kredisi tutarı (stoku) da 38 milyar TL'de kaldı. Bir de arz tarafına bakalım. Konut kredisi, bankaların kredi piyasasına sundukları kredi türlerinden biridir. Diğer krediler, kurumsal krediler (sanayici ve işadamlarına verilen krediler) ve bireysel kredilerdir (konut kredileri de bireysel kredilerden biridir). Bankaların kredi arzı, kaynaklarının boyutu ve risk alma iştahları ile ilgilidir. Türkiye'deki bankaların en büyük kredi müşterisi, Hazine Müsteşarlığı'dır (hükümetin bütçe açığını kapatmak için yaptığı borçlanmadır; sattığı Hazine bonolarıdır). Ağustos ayı, Hazine'nin bu yılki en yüksek itfası (geri ödemesi) olan aydı. Hazine bu geri ödemeler için 23 milyar TL borçlanacaktı. Ekonomik konjonktüre göre bu borçlanmada zorlanma olabileceği düşünülüyordu. Ama hiç de öyle olmadı! Hazine, ağustos ayında "çok rahat ve çok ucuz" borçlandı. Benim bilebildiğim son 30 yıldır ilk kez Hazine borçlanma faizi yüzde 10'un altına indi. Peki 23 milyar TL borçlanma için Hazine'ye bankalardan ne kadar teklif geldi biliyor musunuz? 150 milyar TL'nin üzerinde... Yani tarihi düşük faize bile yedi kat fazla talep vardı. Çünkü bankalarımız çok likittir (ellerinde çok kaynak vardır) ve bu kaynağı plase edecek (kredi olarak verecek) olanaklar çok sınırlıdır. Kredi alabilecek kurumsal müşteriler sınırlıdır. Çünkü iyi durumda olan şirketlerin krediye gereksinimi yoktur (kâr getirecek yeni proje pek yoktur); krediye gereksinimi olan şirketlerin ise kredilerin karşılığında gösterecek (örneğin gayrimenkul) teminatları yoktur. O nedenle kurumsal kredi hacmi daralmaktadır. Bireysel kredilerde kredi kartları canlıdır ama yüzde 10'u bulan default (geri ödememe) oranları bankaların canını yakmaktadır. Halbuki konut kredisi öyle değildir. Türk insanı kredi kartını ödememekte fakat oturduğu evin kredisini ne yapıp edip ödemektedir. Konut kredilerinde default oranı yüzde 0,5'in altındadır. Bu ekonomik durum altında, bankaların ellerindeki kaynakları plase edebilecekleri en kârlı, en güvenli ve en mantıklı alan konut kredileridir. Konutlarda fiyatlar dibe vurduğu için, geri ödenmeyen kredi olursa, bu kredi için alınacak ev ipoteği teminatı da gerçek değeri yansıtacak ve banka zararı çok minimize olacaktır. İşte bütün bu nedenlerden dolayı, eğer eylül-ekim döneminde dünyadan kaynaklanan bir ekonomik şok yaşamazsak, Türkiye'de aylık konut kredisi faizlerinin 10 yıllık kredilerde rahatlıkla yıllık yüzde 9,0'un altına (aylık yüzde 0,70'in altına) ineceğine inanıyoruz. Ama siz yine de çok aç gözlü olmayın; 10 yıllık kredide aylık yüzde 0,80 faizi bulursanız yeni evinizi satın alın...