2009 fırsatla geldi ama...

2009 yılıyla ilgili daha önce yaptığım öngörüde pek de iyi bir tablo ortaya çıkmamıştı. Piyasanın kötü olduğunu ve bunun devam edeceğini söylemiştim. Fakat bunun aksi olduğunu, piyasanın o kadar da kötü olmadığı söyleyenler oldu. Buna örnek olarak da tapu dairelerinin yoğun bir trafiğin içinde olduğu gösterdiler. İşin aslı son dönemlerde bir tapu dairesine gidip bakamadım ama eğer dairelerde söylendiği gibi çok fazla yoğunluk varsa bile bunun piyasanın hareketli olmasından kaynaklanan bir durum olduğunu sanmıyorum. Küresel kriz nedeniyle her sektörde olduğu gibi emlak piyasasının da kötü olması herkes tarafından bilinen bir gerçek iken, tapu dairelerindeki söz konusu bu kalabalığın iki nedeni olabilir. Piyasanın tavana vurduğu 2005 ve 2006 yıllarında satış sözleşmeleriyle konut edinenlerin tapularını almak için tapu müdürlüklerine gitmeleri birinci neden olabilir. İkinci olarak ise kriz yüzünden sıkışan piyasada sıkıntılı durumlar yaşanması sonucunda haciz işlemleri için tapuya gidenler olabilir. Mesela 2007 yılında gayrimenkulde satış işlemleri 1 milyon 400 bine yaklaşarak zirve yapmıştı ama bu konutların çoğunun gerçek satışları 2005 ve 2006 yıllarında olmuştu. Ancak tapuya 2007’de yansımıştı. 2008’de de geçmiş yıllarda yapılan satışlar nedeniyle rakamlar yüksek çıkabilir ama her zaman krizlerin peşinden gelen yıllarda dip noktaya ulaşılır. Bu nedenle 2009 ve 20010 yılında satışların büyük oranda düşmesi beklenebilir. Geçmişte de 2001 krizinin ardından 2002’de 923 bin konut satış işlemi gerçekleşirken, 2003’ten itibaren rakamlar ciddi oranlarda yükselmeye başlamıştı. Piyasanın olumsuzluğundan bahsediyoruz ama diğer taraftan da iyi gelişmeler yaşanmıyor değil. Mesela Konut kredisi faiz oranlarında yayaş yavaş gerilemeler yaşanıyor. Yüzde 1,80 ile yüzde 2 seviyesinde gezinen oranlar özellikle Merkez Bankası’nın faiz indirimiyle birlikte yüzde 50 sınırına dayandı. Kısalan vadeler de yavaş yavaş uzamaya başladı. Faizlerde yaşanan bu düşüşler de konut almak için uygun bir dönemi değerlendirmek isteyenler için bulunmaz iyi bir fırsat yaratıyor aslında. Fiyatlar gevşedi Çünkü konut fiyatları gerçekten de gevşedi. Ne kadar düştüğü kesin olarak bilinmiyor ama yükselmediği kesin. Bu bile genelde yukarı yönlü hareket eden konut fiyatlarının çok uygun olduğunu gösteriyor. Kaldı ki konut fiyatlarının ikinci el piyasasında ve yeni yapılan projelerde düştüğü çok somut olarak da görülüyor. Kredilere geri dönecek olursak. Yüzde 1,50 sınırını zorlamaya başlayan krediler bir süre daha küçük ölçekli düşüşünü sürdürebilir ama uzun vadede kredilerde çok fazla düşüş olmayacağı konunun uzmanları tarafından zaten belirtiliyor. Çünkü tüm dünyada ve yavaş yavaş Türkiye’de düşük faiz politikası güdülüyor ama bunun belli bir süre sonra enflasyonu tetikleyeceği biliniyor. Enflasyonla birlikte faizlerin de tekrar harekete geçmesi bekleniyor. Türkiye’de konut kredisi faizleri en fazla yüzde 1’e düşmüştü. Ama düşük fiyattan alınacak konutlar yüzde 1,50 faiz oranından kredi kullanılması durumunda bile daha karlı bir tablo ortaya çıkartıyor. Konut almak için uygun bir dönem diyoruz ama bunun bir kabusa dönüşmemesi için de dikkatli olmak gerekiyor. Özellikle yeni projelerden konut alanlar inşaat firmalarının güvenirliliğine dikkat etmeli ve mümkün olduğu kadar tapuyu veren firmalardan konut almalı. İkinci el piyasasında ise alınacak konutun tapu kayıtları çok iyi incelenmeli. Tabi tüm bu avantajlı durum elinde belli bir oranda birikimleri olanlar için geçerli. Birikimleri olmayanların ise zaten şu kriz ortamında yerinden kıpırdayacak durumu yok ne yazık ki!